2024타경89784
유찰 6회대지권미등기| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 381-7 [도로명] [집합건물 구조 철근콘크리트조 면적 59.81㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 대지권 미등기 상태임. 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 대지권 미등기 상태임.(최저매각가격은 건물만의 평가가격임) |
| 토지면적 | 575㎡ (173.9평) | 건물면적 | 59.81㎡ (18.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 53,200,000원 | 최저가격 | (12%)6,259,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)625,900원 | 청구금액 | 40,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.09 | (34%)18,248,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.13 | (24%)12,774,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.17 | (17%)8,942,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.22 | (12%)6,259,000원 | 진행 |
물건 사진 (30장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 연천군 전곡읍 381-7 | 임야 (제2종일반주거지역) | 575㎡ (173.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 296,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 연천군 전곡읍 381-7 ([집합건물 구조 철근콘크리트조 면적 59.81㎡]) | 철근콘크리트조 · 지상6층 | 59.81㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 대지권 미등기 상태임. 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 대지권 미등기 상태임.(최저매각가격은 건물만의 평가가격임) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 575㎡ (173.9평) 건물: 59.81㎡ (18.1평) | 53,200,000원 | |||
철근콘크리트조, 평스라브지붕 층수 : 지하 2층, 지상 6층 건물 내 1층 소재 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임. 아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조) 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기(운행정지) 등을 갖추었음. 5필지 일단으로 부정형의 평지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 남동측으로 노폭 약 25m 내외, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함. - 해당사항 임대관계 미상임.
본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 "전곡중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 소재함. 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통여건은 보통임. 구조 :
건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 대지권 미등기 상태임. 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 대지권 미등기 상태임.(최저매각가격은 건물만의 평가가격임)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-05-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 101호전체 | 전입: 2017-05-24 확정: 2017-05-24 배당: 2025-01-24 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2022-11-10 | 압류 | 연OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-02-23 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-06 | 강제경매 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 아OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 대지권 미등기 상태임. 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 대지권 미등기 상태임.(최저매각가격은 건물만의 평가가격임)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 연천군 전곡읍 381-7 | 대지면적 | 575㎡ (173.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.81㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.4% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 6층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 연천군 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 연천군세무서 | 연천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 전곡읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 연천군 전곡읍 381-7 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,320만원 | 4,362만원 | 82% | 6.2명 | 4,362만원 |
| 최근 3개월 | 5,320만원 | 4,309만원 | 81% | 5.8명 | 4,309만원 |
| 최근 6개월 | 5,320만원 | 4,256만원 | 80% | 5.4명 | 4,256만원 |
| 최근 12개월 | 5,320만원 | 4,202만원 | 79% | 5.1명 | 4,202만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 312만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,119만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 405만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,077만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 471만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,062만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
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