2025타경51223
유찰 6회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 고흥군 점암면 519 | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 건물 매각 제외, 서측 경계상에 하천이 소재하여 포락 가능성 있음 1. 농지취득자격증명 제출요(매수희망자는 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인 할 것, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 경우 매수신청보증금을 몰수함) 2. 제시외 건물(주택, 보일러실, 폐건축물) 매각 제외 3. 본건 토지 서측 경계상에 하천이 소재하여 포락 가능성 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 60,522,000원 | 최저가격 | (18%)11,106,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,110,600원 | 청구금액 | 9,353,591원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.06.01 | (36%)21,691,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.20 | (29%)17,353,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.31 | (23%)13,882,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.26 | (18%)11,106,000원 | 진행 |
물건 사진 (41장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 고흥군 점암면 519 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 고흥군 점암면 519 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 건물 매각 제외, 서측 경계상에 하천이 소재하여 포락 가능성 있음 1. 농지취득자격증명 제출요(매수희망자는 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인 할 것, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 경우 매수신청보증금을 몰수함) 2. 제시외 건물(주택, 보일러실, 폐건축물) 매각 제외 3. 본건 토지 서측 경계상에 하천이 소재하여 포락 가능성 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 60,522,000원 | |||
목조 스레이트지붕 단층 주택 등이 소재함(지적 및 건물개황도 참조). 공부상 지목은 '전'이나, 전(휴경지) 및 일부 단독주택부지로 이용중임. 임대관계는 미상임.
본건은 전라남도 고흥군 점암면 천학리 소재 '구천마을' 내에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대임. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임. 부정형의 토지로서, 전(휴경지) 및 일부 단독주택부지로 이용중임. 남동측으로 세로(불)에 접하고 있음. 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>, 소하천구역(2022-12-22) (구천천)<소하천정비법>, 소하천구역(2022-12-22)(구천천)<소하천정비법>임.
농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 건물 매각 제외, 서측 경계상에 하천이 소재하여 포락 가능성 있음 1. 농지취득자격증명 제출요(매수희망자는 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인 할 것, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 경우 매수신청보증금을 몰수함) 2. 제시외 건물(주택, 보일러실, 폐건축물) 매각 제외 3. 본건 토지 서측 경계상에 하천이 소재하여 포락 가능성
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 1994-08-10 | 소유권이전 | 선OO | 199,408,101원 | 매매 | 1994.08.10 갑(1) 소유권이전 선OO 매매 |
| 1 | 2006-06-09 | 근저당권설정 | 순OO | 18,200,000원 | 말소기준등기 | 2006.06.09 을(5) 근저당권설정 순천농협 18,200,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2006-06-09 | 근저당권설정 | 순OO | 18,200,000원 | 말소기준등기 | 2006.06.09 을(5) 근저당권설정 순천농협 18,200,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2007-03-23 | 소유권이전 | 김OO | 200,703,236원 | 증여 | 2007.03.23 갑(6) 소유권이전 김OO 증여 |
| 3 | 2023-07-05 | 가압류 | 우리금융캐피탈(주) | 22,687,320원 | 2023카단10943 | 2023.07.05 갑(11) 가압류 우리금융캐피탈(주) 22,687,320 2023카단10943 소멸 |
| 3 | 2023-07-05 | 가압류 | 우리금융캐피탈(주) | 22,687,320원 | 2023카단10943 | 2023.07.05 갑(11) 가압류 우리금융캐피탈(주) 22,687,320 2023카단10943 소멸 |
| 4 | 2023-11-14 | 가압류 | 소상공인시장진흥공단 | 6,472,978원 | 2023카단11621 | 2023.11.14 갑(13) 가압류 소상공인시장진흥공단 6,472,978 2023카단11621 소멸 |
| 4 | 2023-11-14 | 가압류 | 소상공인시장진흥공단 | 6,472,978원 | 2023카단11621 | 2023.11.14 갑(13) 가압류 소상공인시장진흥공단 6,472,978 2023카단11621 소멸 |
| 5 | 2025-03-13 | 강제경매(11번가압류의본압류로의 이행) | 우리금융캐피탈(주) | 9,353,591원 | 2025타경51223 | 2025.03.13 갑(15) 강제경매(11번가압류의본압류로의 이행) 우리금융캐피탈(주) 청구금액 9,353,591 2025타경51223 소멸 |
| 5 | 2025-03-13 | 강제경매(11번가압류의본압류로의 이행) | 우리금융캐피탈(주) | 9,353,591원 | 2025타경51223 | 2025.03.13 갑(15) 강제경매(11번가압류의본압류로의 이행) 우리금융캐피탈(주) 청구금액 9,353,591 2025타경51223 소멸 |
| 6 | 2025-03-20 | 압류 | 국민건강보험공단 | 2,025,032,016원 | 말소 | 2025.03.20 갑(16) 압류 국민건강보험공단 소멸 |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 건물 매각 제외, 서측 경계상에 하천이 소재하여 포락 가능성 있음 1. 농지취득자격증명 제출요(매수희망자는 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인 할 것, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 경우 매수신청보증금을 몰수함) 2. 제시외 건물(주택, 보일러실, 폐건축물) 매각 제외 3. 본건 토지 서측 경계상에 하천이 소재하여 포락 가능성
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 고흥군 점암면 519 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고흥군 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고흥군세무서 | 고흥군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 점암면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 고흥군 점암면 519 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,052만원 | 4,962만원 | 82% | 6.2명 | 4,962만원 |
| 최근 3개월 | 6,052만원 | 4,902만원 | 81% | 5.8명 | 4,902만원 |
| 최근 6개월 | 6,052만원 | 4,841만원 | 80% | 5.4명 | 4,841만원 |
| 최근 12개월 | 6,052만원 | 4,781만원 | 79% | 5.1명 | 4,781만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 75점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 555만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,367만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 719만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,292만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 837만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,265만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 62장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 81.6% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51496 | 토지·임야 | 전라남도 고흥군 점암면 대룡리 486 | 2026.11.02 | 3,417만원 | 1,050만원 | 30.7% | 진행중 |
| 2025타경51569 | 토지·임야 | 전라남도 고흥군 점암면 대룡리 589-1 | 2026.06.15 | 3억 357만원 | 1억 8,100만원 | 59.6% | 매각 |
| 2025타경51523 | 토지·임야 | 전라남도 고흥군 점암면 신안리 산215-11 | 2026.08.18 | 305만원 | 170만원 | 55.9% | 매각 |
| 2025타경51523 | 토지·임야 | 전라남도 고흥군 점암면 신안리 산215-11 | 2025.11.17 | 305만원 | 305만원 | 100% | 매각 |
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