2024타경119363
유찰 5회지분매각| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50 (신정동) [도로명] 울산광역시 남구 삼산로 50 (신정동,신정오펠리움플러스) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2024.12.11 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,800㎡ (544.5평) | 건물면적 | 33.88㎡ (10.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 162,000,000원 | 최저가격 | (17%)27,227,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,556,600원 | 청구금액 | 2,056,402,671원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.09 | (34%)55,566,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.13 | (24%)38,896,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.17 | (17%)27,227,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.12.03 | (17%)27,227,000원 | 진행 |
물건 사진 (57장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 남구 삼산로 50 (신정동) | 대 (준주거지역) | 1,800㎡ (544.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,570,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 남구 삼산로 50 (신정동) (삼산로 50 (신정동,신정오펠리움플러스)) | 철근콘크리트구조 | 33.88㎡ (10.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,800㎡ (544.5평) 건물: 33.88㎡ (10.2평) | 162,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서 외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설. 기호(6-13) : 제1종근린생활시설. 기호(17-25) : 업무시설. 기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등 되어 있음. 기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음. 부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임. 북서측으로 폭
본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오 펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임. 본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천OO 대항력 없음 | 209호 | 전입: 2024-11-13 확정: 2024-11-13 배당: 2025-02-04 | 보: 1,000만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1,000만원 월: 350,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-05-04 | 소유권 | (OOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-05-25 | 근저당권 | 케OO | 2,400,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-03 | 임의경매 | 광OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 남구 삼산로 50 (신정동) | 대지면적 | 1,800㎡ (544.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 33.88㎡ (10.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.9% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼산로 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 남구 삼산로 50 (신정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,200만원 | 1억 3,284만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,284만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,200만원 | 1억 3,122만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,122만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,200만원 | 1억 2,960만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,960만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,200만원 | 1억 2,798만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,798만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,361만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,191만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,764만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,008만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,052만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,940만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 57장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경119363 | 근린상가 | 울산광역시 남구 삼산로 50 (신정동) | 2026.12.03 | 1억 6,200만원 | 3,890만원 | 24% | 매각 |
| 2024타경119363 | 근린상가 | 울산광역시 남구 삼산로 50 (신정동) | 2026.08.13 | 4억 1,300만원 | 1억 3,030만원 | 31.5% | 매각 |
| 2024타경119363 | 근린상가 | 울산광역시 남구 삼산로 50 (신정동) | 2026.07.09 | 6억 7,500만원 | 3억 375만원 | 45% | 매각 |
| 2025타경11301 | 근린상가 | 울산광역시 남구 삼산로67번길 7-1 (달동) | 2026.10.08 | 8억 1,874만원 | 4억 1,756만원 | 51% | 매각 |
| 2024타경2182 | 근린상가 | 울산광역시 남구 신정로 112 (신정동) | 2026.06.30 | 21억 9,776만원 | 10억원 | 45.5% | 매각 |
| 2024타경7378 | 근린상가 | 울산광역시 남구 봉월로 117 (신정동) | 2026.09.30 | 1억 7,000만원 | 1,732만원 | 10.2% | 매각 |
| 2024타경7378 | 근린상가 | 울산광역시 남구 봉월로 117 (신정동) | 2026.08.26 | 4억 3,000만원 | 7,010만원 | 16.3% | 매각 |
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