2024타경1554
유찰 10회2026.11.03|
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| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3 (이도이동) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 콘도(호텔) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 4.61㎡ (1.4평) | 건물면적 | 35.98㎡ (10.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 158,000,000원 | 최저가격 | (3%)4,463,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,301,200원 | 청구금액 | 529,573,770원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.07.14 | (8%)13,012,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.08.18 | (6%)9,108,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.09.22 | (4%)6,376,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.03 | (3%)4,463,000원 | 진행 |
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물건 사진 (63장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3 (이도이동) | 대 (제2종일반주거지역) | 4.61㎡ (1.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,008,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3 (이도이동) | 콘도(호텔) | 35.98㎡ (10.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4.61㎡ (1.4평) 건물: 35.98㎡ (10.9평) | 158,000,000원 | |||
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임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : -
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제주올래건설(주) 대표자 고OO 대항력 없음 | 기타 / 401호 | 전입: 2017-02-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 833,333원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 / 1201호 | 전입: 2019-10-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 주거 / 808호 | 전입: 2020-04-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 1308호 | 전입: 2021-01-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 1308호 | 전입: 2021-01-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 제OO 대항력 없음 | 주거 / 808호 | 전입: 2021-02-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 1008호 | 전입: 2022-01-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 / 1709호 | 전입: 2022-03-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 류OO 대항력 없음 | 주거 / 509호 | 전입: 2022-10-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 변OO 대항력 없음 | 주거 / 712호 | 전입: 2022-11-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 / 1004호 | 전입: 2023-02-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 1809호 | 전입: 2023-11-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 주거 / 604호 | 전입: 2024-01-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 주거 / 1507호 | 전입: 2024-01-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 1308호 | 전입: 2024-02-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 1308호 | 전입: 2024-02-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 / 509호 | 전입: 2024-02-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 제1308호전부 | 전입: - 확정: 2024-01-31 배당: - | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (18건) | - | 보: 1억 2,000만원 월: 833,333원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 529,573,770원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-12-14 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-31 | 전세권 | 한OO | 120,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-02-07 | 강제경매 | (OOOO | - | 소멸기준 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3 (이도이동) | 대지면적 | 4.61㎡ (1.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 35.98㎡ (10.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 780.5% |
| 주용도 | 콘도(호텔) | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동광로8길 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3 (이도이동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,800만원 | 1억 2,956만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,956만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,800만원 | 1억 2,798만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,798만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,800만원 | 1억 2,640만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,640만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,800만원 | 1억 2,482만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,482만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1,349만원
최저매각가 대비 +48만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수37.43점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 18건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
446만원
- 예상 대출액
- 223만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,028만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
482만원
- 예상 대출액
- 289만원
- 필요 현금(실투자)
- 998만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
517만원
- 예상 대출액
- 336만원
- 필요 현금(실투자)
- 986만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 18건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 71장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 97.2% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 18건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 43.15%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경1554 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3 (이도이동) | 2026.11.03 | 1억 4,500만원 | 1,900만원 | 13.1% | 진행중 |
| 2024타경568 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 가령골길 15 (일도이동, 삼오정진아파트) | 2025.12.23 | 10억 6,560만원 | 5억 4,000만원 | 50.7% | 매각 |
| 2025타경7989 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 홍랑길 34-13 (삼도일동) | 2026.06.02 | 7억 918만원 | 5억 5,642만원 | 78.5% | 매각 |
| 2025타경6464 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 중앙로 304 (이도이동) | 2026.04.21 | 1억 6,000만원 | 5,640만원 | 35.3% | 매각 |
| 2025타경962 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 228-32 아라팰리스 5층504호 | 2026.07.28 | 1억 2,400만원 | 4,300만원 | 34.7% | 매각 |
| 2025타경8558 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 고마로9길 3 (일도이동, 일도 더 팰리스) | 2026.10.06 | 3억 3,700만원 | 8,425만원 | 25% | 매각 |
| 2025타경8558 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 고마로9길 3 (일도이동, 일도 더 팰리스) | 2026.08.25 | 4억 3,000만원 | 1억 5,000만원 | 34.9% | 매각 |
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