2025타경8185
유찰 2회2026.10.27 (제101호법정)||
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| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 11-10 [도로명] [토지 전 435㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 - 일괄매각 - 본건 지상에 자생하는 수목 등은 토지에 포함하여 감정평가함. |
| 토지면적 | 175㎡ (52.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,263,325,000원 | 최저가격 | (100%)1,263,325,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)126,332,500원 | 청구금액 | 643,671,009원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.26 | (100%)1,263,325,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.07 | (70%)884,328,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.11 | (49%)619,030,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.15 | (34%)433,321,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.27 | (100%)1,263,325,000원 | 진행 |
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물건 사진 (46장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 11-10 | 대 (제1종일반주거지역) | 175㎡ (52.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 279,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 11-10 ([토지 전 435㎡]) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 - 일괄매각 - 본건 지상에 자생하는 수목 등은 토지에 포함하여 감정평가함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 175㎡ (52.9평) 건물: - | 1,263,325,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 소재 '계룡동회관' 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 농지, 나지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임. 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임. 기호(1, 2, 3, 4, 6) : 부정형으로서 대체로 평탄하며 전 또는 나지 등의 상태임. 기호(5) : 부정형으로서 완경사지이며 자연림임. 기호(1, 2, 3, 4, 5) : 지적상 맹지임. 기호(6) : 본건 북동측으로 노폭 약 2~3미터 도로에 접함. 기호(1) : 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)임. 기호(2) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임. 기호(3) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)임. 기호(4)
[참고사항]
일괄매각 - 일괄매각 - 본건 지상에 자생하는 수목 등은 토지에 포함하여 감정평가함.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2017-04-06|배당요구종기일 : 2025.09.02
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2017. 4. 6. 근저당권|청구/채권금액 : 643,671,009원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 1996-05-08 | 소유권이전 | 김OO | 199,605,081원 | 낙찰 | 1996.05.08 갑(1) 소유권이전 김OO 낙찰 |
| 1 | 2017-04-06 | 근저당권설정 | 제OO | 754,000,000원 | 말소기준등기 | 2017.04.06 을(16) 근저당권설정 제민신협 754,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2017-04-06 | 근저당권설정 | 제OO | 754,000,000원 | 말소기준등기 | 2017.04.06 을(16) 근저당권설정 제민신협 754,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2017-11-28 | 근저당권설정 | 임크리스토퍼종훈 | 130,000,000원 | 호주인 | 2017.11.28 을(18) 근저당권설정 임크리스토퍼종훈 130,000,000 호주인 소멸 |
| 2 | 2017-11-28 | 근저당권설정 | 임크리스토퍼종훈 | 130,000,000원 | 호주인 | 2017.11.28 을(18) 근저당권설정 임크리스토퍼종훈 130,000,000 호주인 소멸 |
| 3 | 2018-01-08 | 근저당권설정 | 김OO | 48,000,000원 | 말소 | 2018.01.08 을(19) 근저당권설정 김OO 48,000,000 소멸 |
| 3 | 2018-01-08 | 근저당권설정 | 김OO | 48,000,000원 | 말소 | 2018.01.08 을(19) 근저당권설정 김OO 48,000,000 소멸 |
| 4 | 2024-03-20 | 소유권이전 | 김OO | 202,403,202원 | 증여 | 2024.03.20 갑(2) 소유권이전 김OO 증여 |
| 5 | 2025-05-30 | 임의경매 | 제OO | 643,671,009원 | 2025타경8185 | 2025.05.30 갑(3) 임의경매 제민신협 청구금액 643,671,009 2025타경8185 소멸 |
| 5 | 2025-05-30 | 임의경매 | 제OO | 643,671,009원 | 2025타경8185 | 2025.05.30 갑(3) 임의경매 제민신협 청구금액 643,671,009 2025타경8185 소멸 |
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주의사항 및 매각조건
일괄매각 - 일괄매각 - 본건 지상에 자생하는 수목 등은 토지에 포함하여 감정평가함.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 11-10 | 대지면적 | 175㎡ (52.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 137.14㎡ (41.5평) | 건축면적 | 89.71㎡ (27.1평) | 건폐율 / 용적률 | 51.3% / 78.4% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2022-01-06 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구좌읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 11-10 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 6,332만원 | 10억 3,592만원 | 82% | 6.2명 | 10억 3,592만원 |
| 최근 3개월 | 12억 6,332만원 | 10억 2,329만원 | 81% | 5.8명 | 10억 2,329만원 |
| 최근 6개월 | 12억 6,332만원 | 10억 1,066만원 | 80% | 5.4명 | 10억 1,066만원 |
| 최근 12개월 | 12억 6,332만원 | 9억 9,802만원 | 79% | 5.1명 | 9억 9,802만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
14억 3,188만원
최저매각가 대비 +1억 6,855만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수15.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수43.975점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 27점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
12억 6,332만원
- 예상 대출액
- 6억 3,166만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 5,355만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
13억 6,439만원
- 예상 대출액
- 8억 1,863만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 6,876만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
14억 6,545만원
- 예상 대출액
- 9억 5,254만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 3,702만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 72장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 40.25%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경7580 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 882 | 2026.04.21 | 1억 5,168만원 | 5,344만원 | 35.2% | 매각 |
| 2025타경1789 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 1549-9 | 2026.11.17 | 5억 8,447만원 | 2억 8,333만원 | 48.5% | 진행중 |
| 2025타경7996 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 332 | 2026.06.23 | 4억 1,001만원 | 1억 4,510만원 | 35.4% | 매각 |
| 2025타경1789 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 143 | 2026.07.28 | 8,919만원 | 3,332만원 | 37.4% | 매각 |
| 2025타경1789 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 157-1 | 2026.05.12 | 2억 1,218만원 | 1억 4,900만원 | 70.2% | 매각 |
| 2024타경11926 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 1335 | 2025.11.18 | 18억 1,522만원 | 11억원 | 60.6% | 매각 |
| 2025타경7523 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 506 | 2026.06.23 | 1억 2,553만원 | 2,555만원 | 20.4% | 매각 |
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