2025타경11649
유찰 8회지분매각| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 870 천안베스트빌3차 [도로명] 충청남도 천안시 서북구 백석3로 130-5 (백석동,천안베스트빌3차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 집합건축물대장(표제부)상 위반건축물로 등재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2022.6.30. 확정일자 2022.6.9.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 주택도시보증공사로부터 2026.6.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제 |
| 토지면적 | 591.3㎡ (178.9평) | 건물면적 | 34.22㎡ (10.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 87,000,000원 | 최저가격 | (49%)42,630,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,010,130원 | 청구금액 | 145,329,069원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.06.16 | (8%)7,165,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.08 | (100%)87,000,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.13 | (70%)60,900,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.17 | (49%)42,630,000원 | 진행 |
물건 사진 (32장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 870 천안베스트빌3차 | 대 | 591.3㎡ (178.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 870 천안베스트빌3차 (충청남도 천안시 서북구 백석3로 130-5 (백석동,천안베스트빌3차)) | 철근콘크리트구조 · 지상10층 | 34.22㎡ (10.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 집합건축물대장(표제부)상 위반건축물로 등재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2022.6.30. 확정일자 2022.6.9.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 주택도시보증공사로부터 2026.6.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 591.3㎡ (178.9평) 건물: 34.22㎡ (10.4평) | 87,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물의 제7층 제704호로 외벽:시멘트몰탈위 페인트 및 석재붙임마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샷시창호 오피스텔로 이용중임. 기본적인 전기설비,냉난방설비,소방설비,위생설비, 급수 및 배수시설, 가스설비,승강기설비,주차장설비등이 설치되어 있음. 정방형토지로 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용중임. 동측과 남측으로 약10미터내외의 도로에 접해있음. 도시지역(천안도시지역) , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -. -본건 건물의 집합건축물대장(표제부) 상 위반건축물로 등재되어 있으니 경매진행시 확인하시기 바람.
본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '천안 백석초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,주택, 근린상가등이 소재하는 지역임. 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
집합건축물대장(표제부)상 위반건축물로 등재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2022.6.30. 확정일자 2022.6.9.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 주택도시보증공사로부터 2026.6.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2021-05-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-05-20 확정: 2021-05-20 배당: 2021-05-20 | 보: 2,021만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2021-05-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-05-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-06-30 확정: 2022-06-09 배당: 2024-07-04 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-06-30 확정: 2022-06-09 배당: 2024-07-04 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 건물의전부 | 전입: 2022-06-30 확정: 2022-06-09 배당: - | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인8 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 21억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 25억 8,021만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-09-14 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-07-04 | 임차권설정 | 김OO | 140,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-05-01 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
집합건축물대장(표제부)상 위반건축물로 등재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2022.6.30. 확정일자 2022.6.9.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 주택도시보증공사로부터 2026.6.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 870 천안베스트빌3차 | 대지면적 | 591.3㎡ (178.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 34.22㎡ (10.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.8% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 천안시 관할 등기소 (천안지원) | 천안지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 천안시세무서 | 천안시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서북구 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 천안시 서북구 백석동 870 천안베스트빌3차 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,700만원 | 7,134만원 | 82% | 6.2명 | 7,134만원 |
| 최근 3개월 | 8,700만원 | 7,047만원 | 81% | 5.8명 | 7,047만원 |
| 최근 6개월 | 8,700만원 | 6,960만원 | 80% | 5.4명 | 6,960만원 |
| 최근 12개월 | 8,700만원 | 6,873만원 | 79% | 5.1명 | 6,873만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,131만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,978만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,762만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,692만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,214만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,585만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 48장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11681 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 백석3로 130-13 (백석동) | 2026.09.08 | 9,700만원 | 4,408만원 | 45.5% | 매각 |
| 2025타경545 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 백석3로 130-13 (백석동) | 2026.07.27 | 9,900만원 | 5,750만원 | 58.1% | 매각 |
| 2026타경10072 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 9층 945호 | 2026.08.25 | 1억 2,800만원 | 7,101만원 | 55.5% | 매각 |
| 2025타경12956 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 불당23로 73-30 (불당동) | 2026.07.14 | 8,500만원 | 5,100만원 | 60% | 매각 |
| 2025타경604 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 한들1로 134-11 (백석동) | 2026.06.16 | 1억 4,900만원 | 8,680만원 | 58.3% | 매각 |
| 2024타경107053 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 14 (성정동) | 2026.09.09 | 1억 2,300만원 | 690만원 | 5.6% | 변경 |
| 2025타경373 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 174 (불당동) | 2026.05.11 | 2억 3,700만원 | 1억 3,300만원 | 56.1% | 매각 |
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