2025타경12044
유찰 3회지분매각| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 144 (신정동, 미소드리움아파트) [도로명] 울산광역시 남구 봉월로 144 (신정동,미소드리움아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 본건의 공부상 용도는 오피스텔이나 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임 2. 2026.7.22. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 1,322.3㎡ (400.0평) | 건물면적 | 82.45㎡ (24.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 281,000,000원 | 최저가격 | (49%)137,690,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)13,769,000원 | 청구금액 | 248,502,603원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.05 | (34%)96,383,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.09.09 | (100%)281,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.07 | (70%)196,700,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.12 | (49%)137,690,000원 | 진행 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 남구 봉월로 144 (신정동, 미소드리움아파트) | 대 (일반상업지역) | 1,322.3㎡ (400.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,692,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 남구 봉월로 144 (신정동, 미소드리움아파트) (봉월로 144 (신정동,미소드리움아파트)) | 철근콘크리트구조 | 82.45㎡ (24.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 본건의 공부상 용도는 오피스텔이나 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임 2. 2026.7.22. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,322.3㎡ (400.0평) 건물: 82.45㎡ (24.9평) | 281,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 스라브지붕 규 모 : 지하2층 지상20층 건물내 19층 1903호로서, 외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 창 호 : 샷시창 구조 내 벽 : 이해관계인의 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못하였음. 업무시설(주거용 오피스텔)으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음. 인접지와는 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임. 서측으로 노폭 약 25미터 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함. 도시지역, 일반상업지역, 대
본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산광역시 상수도사업본부' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통인 편임. 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임. 구 조 :
1. 본건의 공부상 용도는 오피스텔이나 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임 2. 2026.7.22. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 1903호전부 | 전입: 2022-03-02 확정: 2022-02-18 배당: - | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-02 확정: 2022-02-18 배당: 2024-03-11 | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-02 확정: 2022-02-18 배당: 2024-03-11 | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 7억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-03-02 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-03-11 | 임차권설정 | 박OO | 240,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-06-26 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-10-27 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 본건의 공부상 용도는 오피스텔이나 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임 2. 2026.7.22. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 남구 봉월로 144 (신정동, 미소드리움아파트) | 대지면적 | 1,322.3㎡ (400.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 82.45㎡ (24.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.2% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 봉월로 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 남구 봉월로 144 (신정동, 미소드리움아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,100만원 | 2억 3,042만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,042만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,100만원 | 2억 2,761만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,761만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,100만원 | 2억 2,480만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,480만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,100만원 | 2억 2,199만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,199만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,884만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,835만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,922만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,911만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 381만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,565만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경118988 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 월평로21번길 28 (신정동, 문수로드림파크) | 2026.08.25 | 2억 3,900만원 | 1억 4,567만원 | 61% | 매각 |
| 2025타경1118 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 봉월로 117 (신정동) | 2026.07.01 | 1억 7,000만원 | 6,005만원 | 35.3% | 매각 |
| 2025타경11768 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층405호 | 2026.10.14 | 2억 1,200만원 | 1억 5,036만원 | 70.9% | 매각 |
| 2025타경11726 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층404호 | 2026.10.08 | 1억 1,200만원 | 7,847만원 | 70.1% | 매각 |
| 2025타경11728 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층305호 | 2026.07.28 | 2억 1,600만원 | 1억 1,799만원 | 54.6% | 매각 |
| 2025타경11727 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 16층1604호 | 2026.06.10 | 1억 1,200만원 | 8,399만원 | 75% | 매각 |
| 2024타경112379 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 (신정동) | 2026.05.19 | 2억 3,200만원 | 1억 5,279만원 | 65.9% | 매각 |
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