2025타경21062
유찰 2회지분매각2026.11.23 (2층 210호 경매법정)||
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| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 341-1 [도로명] 경상남도 고성군 동외로127번길 26 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. - 일괄매각. - [임차인 강OO, 이택균, 제정덕] 임대차계약서상 공유지분 과반수에 미달하는 공유자와 임대차계약서 작성됨. |
| 토지면적 | 382.3㎡ (115.6평) | 건물면적 | 180.18㎡ (54.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 675,530,950원 | 최저가격 | (24%)162,195,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)47,287,200원 | 청구금액 | 310,275,578원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.08 | (100%)675,530,950원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.13 | (70%)472,872,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.24 | (49%)331,010,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.12 | (34%)231,707,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.23 | (24%)162,195,000원 | 진행 |
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물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 고성군 고성읍 341-1 | 대 (제1종일반주거지역) | 382.3㎡ (115.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 307,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 고성군 고성읍 341-1 (경상남도 고성군 동외로127번길 26) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 180.18㎡ (54.5평) | 일괄평가 (대장연면적 485.43㎡) | - 일괄매각. - 일괄매각. - [임차인 강OO, 이택균, 제정덕] 임대차계약서상 공유지분 과반수에 미달하는 공유자와 임대차계약서 작성됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 382.3㎡ (115.6평) 건물: 180.18㎡ (54.5평) | 675,530,950원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 경사슬래브 위 칼라강판지붕 3층 건물로서(사
[현황 · 위치 및 주변환경]
본 건은 경상남도 고성군 고성읍 동외리에 소재하는 '창원지방법원 고성군법원'의 남서측 인 근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 주거나지 등으로 형성된 주택 지대임. 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임. 사다리형에 가까운 부정형의 토지로서 자체 지반 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중임. 본 건 남동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로에 접함. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>. ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물의 위치 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적측량이 필요하니 유의하시기를 바라고, 본 건 지상의 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.
[참고사항]
- 일괄매각. - 일괄매각. - [임차인 강OO, 이택균, 제정덕] 임대차계약서상 공유지분 과반수에 미달하는 공유자와 임대차계약서 작성됨.
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2017-06-12|배당요구종기일 : 2025.05.15
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-05-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2022-05-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 203호 | 전입: 2022-07-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 / 203호 | 전입: 2022-07-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 제OO 대항력 없음 | 105호 | 전입: 2023-02-27 확정: - 배당: 2025-04-24 | 보: 100만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 제OO 대항력 없음 | 주거 / 105호 | 전입: 2023-02-27 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2023-03-07 확정: 2023-03-07 배당: 2025-04-30 | 보: 2,000만원 월: 450,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 301호 | 전입: 2023-03-07 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 450,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 102호 | 전입: 2023-03-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 102호 | 전입: 2023-03-14 확정: - 배당: 2025-05-11 | 보: 100만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 / 206호 | 전입: 2024-01-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 206호 | 전입: 2024-01-08 확정: - 배당: 2025-05-01 | 보: 300만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 106호 | 전입: 2024-01-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 106호 | 전입: 2024-01-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 / 207호 | 전입: 2024-08-27 확정: - 배당: - | 보: 200만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 207호 | 전입: 2024-08-27 확정: - 배당: 2025-04-15 | 보: 200만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 103호 | 전입: 2024-10-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 103호 | 전입: 2024-10-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 공OO 대항력 없음 | 107호 | 전입: - 확정: - 배당: 2025-04-28 | 보: 200만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 108호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 280,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 205호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 200만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 208호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 주거 / 208호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 108호 | 전입: - 확정: - 배당: 2025-04-22 | 보: 300만원 월: 280,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 공OO 대항력 없음 | 주거 / 107호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 200만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 205호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 200만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (28건) | - | 보: 7,200만원 월: 4,910,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2017. 6. 12. 근저당권|청구/채권금액 : 310,275,578원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-06-12 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 310,275,578원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. - 일괄매각. - [임차인 강OO, 이택균, 제정덕] 임대차계약서상 공유지분 과반수에 미달하는 공유자와 임대차계약서 작성됨.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 고성군 고성읍 341-1 | 대지면적 | 383㎡ (115.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 485.43㎡ (146.8평) | 건축면적 | 212.22㎡ (64.2평) | 건폐율 / 용적률 | 55.4% / 126.7% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2013-08-29 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고성군 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고성군세무서 | 고성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 고성읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 고성군 고성읍 341-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 7,553만원 | 5억 5,393만원 | 82% | 6.2명 | 5억 5,393만원 |
| 최근 3개월 | 6억 7,553만원 | 5억 4,718만원 | 81% | 5.8명 | 5억 4,718만원 |
| 최근 6개월 | 6억 7,553만원 | 5억 4,042만원 | 80% | 5.4명 | 5억 4,042만원 |
| 최근 12개월 | 6억 7,553만원 | 5억 3,366만원 | 79% | 5.1명 | 5억 3,366만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
7억 6,566만원
최저매각가 대비 +9,013만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수17.96점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수43.26점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 90점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 28건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 6,219만원
- 예상 대출액
- 8,109만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,088만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 7,517만원
- 예상 대출액
- 1억 510만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,999만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 8,814만원
- 예상 대출액
- 1억 2,229만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,592만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 28건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 28건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 43.97%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경600 | 단독·다가구 | 경상남도 고성군 고성읍 동외로195번길 90 | 2026.07.20 | 1억 8,818만원 | 1억 1,300만원 | 60% | 매각 |
| 2025타경21225 | 단독·다가구 | 경상남도 고성군 고성읍 송학고분로300번길 48 | 2026.04.27 | 1억 5,272만원 | 4,013만원 | 26.3% | 매각 |
| 2025타경615 | 단독·다가구 | 경상남도 고성군 고성읍 동외로128번길 12 | 2026.06.15 | 1억 7,162만원 | 1억 2,100만원 | 70.5% | 매각 |
| 2024타경1875 | 단독·다가구 | 경상남도 고성군 고성읍 남포로80번길 57-6 | 2026.06.15 | 4억 1,426만원 | 7,895만원 | 19.1% | 매각 |
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