2025타경72323
유찰 6회제시외건물포함2026.10.22 (제2별관 1층 제6호 법정)||
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| 소재지 | 경기도 연천군 중면 674-2 [도로명] 경기도 연천군 합내로 10-59 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각. 2. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 990㎡ (299.5평) | 건물면적 | 120.33㎡ (36.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 470,998,000원 | 최저가격 | (12%)55,412,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,541,200원 | 청구금액 | 126,339,431원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.09 | (34%)161,552,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.13 | (24%)113,086,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.17 | (17%)79,160,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.22 | (12%)55,412,000원 | 진행 |
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물건 사진 (64장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 연천군 중면 674-2 | 대 (보전관리지역) | 990㎡ (299.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 63,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 연천군 중면 674-2 (경기도 연천군 합내로 10-59) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 120.33㎡ (36.4평) | 일괄평가 (대장연면적 193.07㎡) | 1. 일괄매각. 2. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 990㎡ (299.5평) 건물: 120.33㎡ (36.4평) | 470,998,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조임. 주거용 등으로 이용중임. 전기설비, 위생설비, 배수설비 등이 구비되어 있음. - - - 임대관계는 미상임.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 연천군 중면 합수리에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임. 인근에 버스정류장 등이 소재함. 부정형으로 건부지 등으로 이용중임. 인접도로를 통해 진출입 가능함. 보전관리지역 등임. - - 임대관계는 미상임. 본건 건물의 구조는
[참고사항]
1. 일괄매각. 2. 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2010-10-15|배당요구종기일 : 2025.08.11
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2008-10-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2008-10-24 확정: 2008-10-24 배당: 2008-10-24 | 보: 2,008만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2008-10-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2,008만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2010. 10. 15. 근저당|청구/채권금액 : 126,339,431원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2010-10-15 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2010-10-15 | 근저당권 | 임OO | 150,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2014-12-30 | 근저당권 | 성OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2016-12-01 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2018-10-18 | 근저당권 | 영OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-11-15 | 압류 | 연OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-19 | 임의경매 | 임OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각. 2. 제시외 건물 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 연천군 중면 674-2 | 대지면적 | 990㎡ (299.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 193.07㎡ (58.4평) | 건축면적 | 120.33㎡ (36.4평) | 건폐율 / 용적률 | 12.2% / 19.5% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2010-02-01 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 연천군 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 연천군세무서 | 연천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 연천군 중면 674-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 7,099만원 | 3억 8,621만원 | 82% | 6.2명 | 3억 8,621만원 |
| 최근 3개월 | 4억 7,099만원 | 3억 8,150만원 | 81% | 5.8명 | 3억 8,150만원 |
| 최근 6개월 | 4억 7,099만원 | 3억 7,679만원 | 80% | 5.4명 | 3억 7,679만원 |
| 최근 12개월 | 4억 7,099만원 | 3억 7,208만원 | 79% | 5.1명 | 3억 7,208만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3억 6,013만원
최저매각가 대비 +3,043만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수21.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수69.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수56.93점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5,541만원
- 예상 대출액
- 2,770만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,631만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5,984만원
- 예상 대출액
- 3,590만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,259만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
6,427만원
- 예상 대출액
- 4,178만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,120만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 98장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 47.99%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경73475 | 단독·다가구 | 경기도 연천군 연천읍 연천로285번길 10-20 | 2026.09.17 | 3억 7,479만원 | 1억 7,988만원 | 48% | 매각 |
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