2025타경41267
유찰 7회지분매각| 소재지 | 경기도 평택시 송탄2로65번길 13 (지산동) [도로명] 경기도 평택시 송탄2로65번길 13 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사(양도전:임차인 나OO)로부터 2026.06.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 852㎡ (257.7평) | 건물면적 | 84.81㎡ (25.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 295,000,000원 | 최저가격 | (34%)101,185,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,118,500원 | 청구금액 | 283,371,721원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.07.13 | (100%)295,000,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.08.24 | (70%)206,500,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.09.21 | (49%)144,550,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.09 | (34%)101,185,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 평택시 송탄2로65번길 13 (지산동) | 대 (일반상업지역) | 852㎡ (257.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,655,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 평택시 송탄2로65번길 13 (지산동) (경기도 평택시 송탄2로65번길 13) | 철근콘크리트구조 | 84.81㎡ (25.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사(양도전:임차인 나OO)로부터 2026.06.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 852㎡ (257.7평) 건물: 84.81㎡ (25.7평) | 295,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 중 제10층 제1002호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 마감, 대리석 타일 붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 바닥 : 타일 붙임 마감 등, 창호 : 플라스틱 창호 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다. 공부상 용도는 '오피스텔'입니다. 통상적인 전기설비, 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다. 인접지 대비 대체로 북서측 하향지세의 사다리형 토지로 '오피스텔, 다세대주택' 건부지로 이용 중입니다. 북서측, 남서측, 북동측으로 노폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다. 일반상
본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역(1호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행빈도 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통입니다.
주택도시보증공사(양도전:임차인 나OO)로부터 2026.06.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-09-01 확정: 2021-09-01 배당: 2023-10-05 | 보: 2억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 나OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-09-01 확정: 2021-09-01 배당: - | 보: 2억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 나OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-09-01 확정: 2021-09-01 배당: 2023-10-05 | 보: 2억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-10 확정: 2024-06-10 배당: 2024-06-10 | 보: 1,002억 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 1002호 | 전입: 2024-06-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 1002호 | 전입: 2024-06-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 22억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 1,032억 6,024만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-01 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-10-05 | 임차권설정 | 나OO | 260,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-02-05 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사(양도전:임차인 나OO)로부터 2026.06.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 평택시 송탄2로65번길 13 (지산동) | 대지면적 | 852㎡ (257.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.81㎡ (25.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.0% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 평택시 관할 등기소 (평택지원) | 평택지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 평택시세무서 | 평택시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송탄2로65번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 평택시 송탄2로65번길 13 (지산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 9,500만원 | 2억 4,190만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,190만원 |
| 최근 3개월 | 2억 9,500만원 | 2억 3,895만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,895만원 |
| 최근 6개월 | 2억 9,500만원 | 2억 3,600만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,600만원 |
| 최근 12개월 | 2억 9,500만원 | 2억 3,305만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,305만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,059만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,970만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,556만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,291만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,629만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,037만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경41510 | 오피스텔 | 경기도 평택시 송탄2로65번길 13 (지산동) | 2026.09.21 | 2억 9,400만원 | 1억 5,290만원 | 52% | 매각 |
| 2025타경41807 | 오피스텔 | 경기도 평택시 송탄2로47번길 42 (서정동, M타워3) | 2026.10.06 | 1억 6,500만원 | 8,311만원 | 50.4% | 매각 |
| 2025타경41918 | 오피스텔 | 경기도 평택시 탄현로 261 (신장동) | 2026.10.06 | 8,900만원 | 4,411만원 | 49.6% | 매각 |
| 2025타경42536 | 오피스텔 | 경기도 평택시 탄현로 267-4 (신장동) | 2026.10.19 | 1억 7,800만원 | 1억 824만원 | 60.8% | 매각 |
| 2025타경41666 | 오피스텔 | 경기도 평택시 탄현로 267-4 (신장동) | 2026.07.13 | 2억 100만원 | 6,941만원 | 34.5% | 매각 |
| 2025타경42574 | 오피스텔 | 경기도 평택시 지산로12번길 46-5 (지산동, 명진쉐르빌) | 2026.07.27 | 1억 5,100만원 | 9,100만원 | 60.3% | 매각 |
| 2025타경619 | 오피스텔 | 경기도 평택시 송탄로 385 (지산동, 이한렉스빌플러스) | 2026.07.27 | 1억 2,000만원 | 8,500만원 | 70.8% | 매각 |
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