2025타경12281
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 메기로 203 [도로명] 경상남도 양산시 메기로 203 (양산유림노르웨이아침) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2026. 7. 22.자 채권자 확인 필요 주택임차권[을구 순위 1번 주택임차권등기(2024. 9. 25. 등기, 임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2022. 9. 14., 확정일자 2022. 8. 16.)]의 승계인인 주택도시보증공사 제출 ‘대항력포기확약서’에 의하여 배당금으로 임대차보증금반환 채권 전액을 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하므로 감정평가액을 최 |
| 토지면적 | 1,657.5㎡ (501.4평) | 건물면적 | 32.28㎡ (9.8평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 102,000,000원 | 최저가격 | (49%)49,980,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)4,998,000원 | 청구금액 | 124,681,869원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.16 | (100%)102,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.21 | (70%)71,400,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.27 | (49%)49,980,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 양산시 물금읍 메기로 203 | 대 (중심상업지역) | 1,657.5㎡ (501.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,485,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 양산시 물금읍 메기로 203 (경상남도 양산시 메기로 203 (양산유림노르웨이아침)) | 철근콘크리트구조 · 지상20층 · (업무시설) | 32.28㎡ (9.8평) | 일괄평가 (대장연면적 28975.98㎡) | 2026. 7. 22.자 채권자 확인 필요 주택임차권[을구 순위 1번 주택임차권등기(2024. 9. 25. 등기, 임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2022. 9. 14., 확정일자 2022. 8. 16.)]의 승계인인 주택도시보증공사 제출 ‘대항력포기확약서’에 의하여 배당금으로 임대차보증금반환 채권 전액을 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하므로 감정평가액을 최 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,657.5㎡ (501.4평) 건물: 32.28㎡ (9.8평) | 102,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상20층건 중 13층 1312호로서 외 벽: 걍화유리 및 복합판넬 마감 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 등 창 호: 샷시창 등 공동주택(아파트)로 이용중임. 위생급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음. 자체지반 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주상복합 및 업무시설건부지로 이용중임. 단지주변 가로망상태 양호함. 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 임대관계는 미상임.
경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 부산도시철도 2호선 '증산역' 북측 인근에 위치하는 양산유림노르웨이아침 13층 1312호로서 주변은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등으로 형성된 지역임. 본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.
2026. 7. 22.자 채권자 확인 필요 주택임차권[을구 순위 1번 주택임차권등기(2024. 9. 25. 등기, 임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2022. 9. 14., 확정일자 2022. 8. 16.)]의 승계인인 주택도시보증공사 제출 ‘대항력포기확약서’에 의하여 배당금으로 임대차보증금반환 채권 전액을 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하므로 감정평가액을 최
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-11-22 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 124,681,869원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
2026. 7. 22.자 채권자 확인 필요 주택임차권[을구 순위 1번 주택임차권등기(2024. 9. 25. 등기, 임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2022. 9. 14., 확정일자 2022. 8. 16.)]의 승계인인 주택도시보증공사 제출 ‘대항력포기확약서’에 의하여 배당금으로 임대차보증금반환 채권 전액을 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하므로 감정평가액을 최
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 양산시 물금읍 메기로 203 | 대지면적 | 1,657.5㎡ (501.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 28,975.98㎡ (8765.2평) | 건축면적 | 1,211.68㎡ (366.5평) | 건폐율 / 용적률 | 73.1% / 1748.2% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 / 지상 20층 | 사용승인일자 | 2018-12-21 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양산시 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양산시세무서 | 양산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 물금읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 양산시 물금읍 메기로 203 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 200만원 | 8,364만원 | 82% | 6.2명 | 8,364만원 |
| 최근 3개월 | 1억 200만원 | 8,262만원 | 81% | 5.8명 | 8,262만원 |
| 최근 6개월 | 1억 200만원 | 8,160만원 | 80% | 5.4명 | 8,160만원 |
| 최근 12개월 | 1억 200만원 | 8,058만원 | 79% | 5.1명 | 8,058만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,499만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,353만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,238만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,018만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,768만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,892만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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