2025타경52077 (2)
유찰 1회지분매각| 소재지 | (문정동,가든파이브라이프) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | 2025.09.29 | 매각물건 | 오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로 합체하여, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 각 이용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하고, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다는 현황조사서보고서 참고. |
| 토지면적 | 41,732.1㎡ (12624.0평) | 건물면적 | 11.34㎡ (3.4평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 65,000,000원 | 최저가격 | (100%)65,000,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)6,500,000원 | 청구금액 | 86,995,286원 | 채권자 | 송OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.11.16 | (100%)65,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (30장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (문정동,가든파이브라이프) | 대 | 41,732.1㎡ (12624.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (문정동,가든파이브라이프) | 철근콘크리트구조 · 지상11층 | 11.34㎡ (3.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로 합체하여, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 각 이용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하고, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다는 현황조사서보고서 참고. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 41,732.1㎡ (12624.0평) 건물: 11.34㎡ (3.4평) | 65,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 판매시설 및 근린생활시설로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감. 내벽 : 몰딩, 페인팅, 타일, 합판 및 인테리어 마감. 창호 : 시스템 샷시 창호. 현재 판매시설로 이용중임. 난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 방송설비 및 기타 부대설
본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 남서측에 인접하여 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 주류를 이루는 상업지대이며 인근의 교통시설과 상업시설과 근린공원 등이 형성되어 상가로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함. 본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역과 고속도로 진입로 등이 소재하며 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 북동측으로 인접하여 지하철 8호선 "장지역" 소재하고, 이 역은 본건 건물의 지하로 서로 연결됨. 본건 상가 단지 동측과 북측에 인접하여 버스정류장이 각각 소재함.
오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로 합체하여, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 각 이용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하고, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다는 현황조사서보고서 참고.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-08-27 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-09-29 | 경매개시결정(신청채권) | 송OOOOOOO | 86,995,286원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로 합체하여, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 각 이용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하고, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다는 현황조사서보고서 참고.
당사자 내역
| 채권자 | 송OOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (문정동,가든파이브라이프) | 대지면적 | 41,732.1㎡ (12624.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 11.34㎡ (3.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.0% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (문정동,가든파이브라이프) 관할 지방국세청 | (문정동,가든파이브라이프) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (문정동,가든파이브라이프) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,500만원 | 5,330만원 | 82% | 6.2명 | 5,330만원 |
| 최근 3개월 | 6,500만원 | 5,265만원 | 81% | 5.8명 | 5,265만원 |
| 최근 6개월 | 6,500만원 | 5,200만원 | 80% | 5.4명 | 5,200만원 |
| 최근 12개월 | 6,500만원 | 5,135만원 | 79% | 5.1명 | 5,135만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 65점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,250만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,121만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,212만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,685만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,901만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,521만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
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