2025타경32375
유찰 3회지분매각2026.11.13 (입찰법정)||
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| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1048 풍암지구호반,중흥아파트 [도로명] 광주광역시 서구 풍암순환로 10 (풍암동,풍암지구호반,중흥아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 전세사기피해자의 우선매수권 있음 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기피해자의 우선매수권 있음 |
| 토지면적 | 38,041.3㎡ (11507.5평) | 건물면적 | 59.46㎡ (18.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 174,000,000원 | 최저가격 | (29%)49,890,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,989,000원 | 청구금액 | 160,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.10 | (56%)97,440,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.21 | (45%)77,952,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.02 | (36%)62,362,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.13 | (29%)49,890,000원 | 진행 |
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물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 서구 풍암동 1048 풍암지구호반,중흥아파트 | 대 | 38,041.3㎡ (11507.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 서구 풍암동 1048 풍암지구호반,중흥아파트 (광주광역시 서구 풍암순환로 10 (풍암동,풍암지구호반,중흥아파트)) | 아파트 · 지상19층 | 59.46㎡ (18.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 전세사기피해자의 우선매수권 있음 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기피해자의 우선매수권 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 38,041.3㎡ (11507.5평) 건물: 59.46㎡ (18.0평) | 174,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 19층건 중 6층 602호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임. 아파트임. 일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 주자창 등이 설치되어 있음. 사다리 평지로서, 아파트 부지로 이용 중임. 본건 아파트단지 동측으로 차량진입로 개설되어 있음. -- -- 임대관계는 미상임.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 '풍암초등학교' 북서측 인근에 위치한 풍암지구호반,중흥아파트 제202동 제6층 제602호로서 주변은 아파트단지, 임야 및 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임. 본건 아파트단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.
[참고사항]
전세사기피해자의 우선매수권 있음 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기피해자의 우선매수권 있음
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-12-26|배당요구종기일 : 2025.06.19
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2020-09-25 확정: 2020-08-20 배당: 2025-06-02 | 보: 1억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 나OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-09-25 확정: 2020-08-20 배당: 2025-06-02 | 보: 1억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 나OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2020-09-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 나OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-09-25 확정: 2020-08-20 배당: 2025-06-02 | 보: 1억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023. 12. 26. 근저당권|청구/채권금액 : 160,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2018-12-21 | 소유권이전 | 한OO | 175,000,000원 | 매매 거래가액:175,000,000원 | 2018.12.21 갑(8) 소유권이전 한OO 매매 거래가액:175,000,000원 |
| 0 | 2018-12-21 | 소유권이전 | 한OO | 175,000,000원 | 매매 거래가액:175,000,000원 | 2018.12.21 갑(8) 소유권이전 한OO 매매 거래가액:175,000,000원 |
| 1 | 2018-12-21 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-09-29 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 1 | 2023-12-26 | 근저당권설정 | 세종세무서장 | 660,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.12.26 을(11) 근저당권설정 세종세무서장 660,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2023-12-26 | 근저당권설정 | 세종세무서장 | 660,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.12.26 을(11) 근저당권설정 세종세무서장 660,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 3 | 2023-12-26 | 근저당권 | 국 | 660,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2024-02-14 | 압류 | 세종세무서장 | 202,402,149원 | 말소 | 2024.02.14 갑(9) 압류 세종세무서장 소멸 |
| 4 | 2024-02-14 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-06-17 | 주택임차권 | 나OO | 160,000,000원 | 범위:건물전부 2024카임5313 전입:2020.09.25 확정:2020.08.20 [증액부분] (1차) 보:157,000,000 확:2020-08-20 (2차) 보:160,000,000 확:2022-08-11 | 2024.06.17 을(12) 주택임차권 나OO 160,000,000 범위:건물전부 2024카임5313 전입:2020.09.25 확정:2020.08.20 [증액부분] (1차) 보:157,000,000 확:2020-0 |
| 3 | 2024-06-17 | 주택임차권 | 나OO | 160,000,000원 | 범위:건물전부 2024카임5313 전입:2020.09.25 확정:2020.08.20 [증액부분] (1차) 보:157,000,000 확:2020-08-20 (2차) 보:160,000,000 확:2022-08-11 | 2024.06.17 을(12) 주택임차권 나OO 160,000,000 범위:건물전부 2024카임5313 전입:2020.09.25 확정:2020.08.20 [증액부분] (1차) 보:157,000,000 확:2020-0 |
| 5 | 2024-06-17 | 임차권설정 | 나OO | 160,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-27 | 강제경매 | 나OO | 160,000,000원 | 2025타경32375 | 2025.03.27 갑(11) 강제경매 나OO 청구금액 160,000,000 2025타경32375 소멸 |
| 4 | 2025-03-27 | 강제경매 | 나OO | 160,000,000원 | 2025타경32375 | 2025.03.27 갑(11) 강제경매 나OO 청구금액 160,000,000 2025타경32375 소멸 |
| 6 | 2025-03-27 | 강제경매 | 나OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-02 | 압류 | 국민건강보험공단 | 2,025,040,212원 | 말소 | 2025.04.02 갑(12) 압류 국민건강보험공단 소멸 |
| 7 | 2025-04-02 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
전세사기피해자의 우선매수권 있음 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기피해자의 우선매수권 있음
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 서구 풍암동 1048 풍암지구호반,중흥아파트 | 대지면적 | 38,041.3㎡ (11507.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.46㎡ (18.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 지상 19층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 풍암동 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 서구 풍암동 1048 풍암지구호반,중흥아파트 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 7,400만원 | 1억 4,268만원 | 82% | 6.2명 | 1억 4,268만원 |
| 최근 3개월 | 1억 7,400만원 | 1억 4,094만원 | 81% | 5.8명 | 1억 4,094만원 |
| 최근 6개월 | 1억 7,400만원 | 1억 3,920만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,920만원 |
| 최근 12개월 | 1억 7,400만원 | 1억 3,746만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,746만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 1,782만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
96.7%
아파트 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수84.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수65.955점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 17건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,989만원
- 예상 대출액
- 2,494만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,349만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5,388만원
- 예상 대출액
- 3,232만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,014만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
5,787만원
- 예상 대출액
- 3,761만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,889만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 17건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 32장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 17건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
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