2024타경34851
유찰 9회지분매각| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안마을10길 54-4 (해안동, 오렌지트리빌리지3차) [도로명] 제주특별자치도 제주시 해안마을10길 54-4 (해안동,오렌지트리빌리지3차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 승계인이며, 경매신청권자인 주택도시보증공사로부터 2026.6.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선면제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨(특별매각조건 결정 있음) - 위 내용과 관련한 특별매각조건 결정으로 1회 최저매각가격을 최초감정가로 정함 |
| 토지면적 | 666㎡ (201.5평) | 건물면적 | 69.68㎡ (21.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 246,000,000원 | 최저가격 | (34%)84,378,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,875,600원 | 청구금액 | 200,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.08.04 | (100%)246,000,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.09.08 | (70%)172,200,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.10.20 | (49%)120,540,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.24 | (34%)84,378,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 해안마을10길 54-4 (해안동, 오렌지트리빌리지3차) | 전 (자연녹지지역) | 666㎡ (201.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 342,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 해안마을10길 54-4 (해안동, 오렌지트리빌리지3차) (제주특별자치도 제주시 해안마을10길 54-4 (해안동,오렌지트리빌리지3차)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 69.68㎡ (21.1평) | 토지·건물 일괄평가 | - 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 승계인이며, 경매신청권자인 주택도시보증공사로부터 2026.6.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선면제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨(특별매각조건 결정 있음) - 위 내용과 관련한 특별매각조건 결정으로 1회 최저매각가격을 최초감정가로 정함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 666㎡ (201.5평) 건물: 69.68㎡ (21.1평) | 246,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 지하1층-지상4층 건물내 제1층 제102호로서, 외 벽 : 스타코 마감 및 제주석 붙임 등, 창 호 : 새시창호 등임. 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 기본적인 위생설비 및 홈오토설비, 승강기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 인접도로 대비 완경사지대 평지인 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임. 북동측으로 폭 약 6m 내외 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘포장도로에 접함. 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임. 없 음. 임대관계는 미상임.
본건은 제주시 해안동 소재 "해안동초등학교" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.
- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 승계인이며, 경매신청권자인 주택도시보증공사로부터 2026.6.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선면제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨(특별매각조건 결정 있음) - 위 내용과 관련한 특별매각조건 결정으로 1회 최저매각가격을 최초감정가로 정함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-07-29 확정: 2021-08-13 배당: - | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 2억원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-07-29 | 소유권 | 스OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-14 | 가압류 | 서OO | 142,164,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-01-05 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-07-31 | 임차권설정 | 정OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-11-05 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 승계인이며, 경매신청권자인 주택도시보증공사로부터 2026.6.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선면제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨(특별매각조건 결정 있음) - 위 내용과 관련한 특별매각조건 결정으로 1회 최저매각가격을 최초감정가로 정함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (해안동, 오렌지트리빌리지3차)
| 단지명 | (해안동, 오렌지트리빌리지3차) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 해안마을10길 54-4 (해안동, 오렌지트리빌리지3차) | 대지면적 | 666㎡ (201.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 69.68㎡ (21.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.5% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2018-06-18 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해안마을10길 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 해안마을10길 54-4 (해안동, 오렌지트리빌리지3차) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,600만원 | 2억 172만원 | 82% | 6.2명 | 2억 172만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,600만원 | 1억 9,926만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,926만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,600만원 | 1억 9,680만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,680만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,600만원 | 1억 9,434만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,434만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,218만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,111만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,467만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,545만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,362만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,333만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 22장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1752 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 제주시 해안마을서4길 107-1 (해안동, 화이트디어 해안1) | 2026.06.16 | 11억 4,300만원 | 6억 2,517만원 | 54.7% | 매각 |
| 2025타경8083 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 (해안동, 열린곶해안) | 2026.08.04 | 2억 4,500만원 | 1억 2,600만원 | 51.4% | 매각 |
| 2025타경8083 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 (해안동, 열린곶해안) | 2026.06.23 | 1억 9,600만원 | 1억 3,912만원 | 71% | 매각 |
| 2025타경2031 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령평화2길 15 | 2026.09.01 | 5억 5,500만원 | 3억 3,888만원 | 61.1% | 매각 |
| 2025타경7796 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 1592-2 광령휴안1차 2,3층202호구) 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 1592-2 | 2026.04.21 | 4억 4,200만원 | 3억 500만원 | 69% | 매각 |
| 2025타경1474 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 제주시 주르레남길 25 (해안동, 더 도무스 2차) | 2026.10.13 | 5억 2,900만원 | 2억 5,333만원 | 47.9% | 매각 |
| 2025타경1668 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 제주시 우평로 311 (외도일동, 송호빌라) | 2026.07.14 | 2억 200만원 | 1억 5,110만원 | 74.8% | 매각 |
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