2025타경293 (8)
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로 1195 (길동) [도로명] (길동,지앤지타워) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2026.08.06. 지앤지타워관리단으로부터 2026.06.까지 공용부분에 대한 관리비 1,676,980원이 미납(5월분 세대수도요금 1,279원 포함)되어 있다는 신고서가 제출되었으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음. |
| 토지면적 | 945.4㎡ (286.0평) | 건물면적 | 300.48㎡ (90.9평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 561,000,000원 | 최저가격 | (51%)287,232,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)28,723,200원 | 청구금액 | 2,021,790,100원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)561,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.08 | (80%)448,800,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.23 | (51%)287,232,000원 | 진행 |
물건 사진 (44장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강동구 천호대로 1195 (길동) | 대 (제3종일반주거지역) | 945.4㎡ (286.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 9,110,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강동구 천호대로 1195 (길동) ((길동,지앤지타워)) | 철근콘크리트구조 | 300.48㎡ (90.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 2026.08.06. 지앤지타워관리단으로부터 2026.06.까지 공용부분에 대한 관리비 1,676,980원이 미납(5월분 세대수도요금 1,279원 포함)되어 있다는 신고서가 제출되었으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 945.4㎡ (286.0평) 건물: 300.48㎡ (90.9평) | 561,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하3층/지상7층 건물내 제2층 제201호 외 8개호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감. 창호 : 샤시창호 등 마감. 일련번호(1~9) : 근린생활시설로 이용중임. 기본적 위생설비, 급.배수설비, 주차시설, 승강기설비, 소화설비 및 주차시설 등이 되어 있 음. 세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 종교시설 건부지 등으로 이용중임. 본건 남동측으로 노폭 약 50미터 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접 함. 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2022-09-22
본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 '길동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상 업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도 는 무난시됨.
2026.08.06. 지앤지타워관리단으로부터 2026.06.까지 공용부분에 대한 관리비 1,676,980원이 미납(5월분 세대수도요금 1,279원 포함)되어 있다는 신고서가 제출되었으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 석OO 대항력 없음 | 제비201호 | 전입: 2022-09-30 확정: 2025-04-30 배당: 2025-07-04 | 보: 5,000만원 월: 4,600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 5,000만원 월: 4,600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2012-04-24 | 소유권 | 황OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-08-30 | 근저당권 | 동OO | 3,120,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-02-22 | 근저당권 | (OOOOOOO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-28 | 근저당권 | 동OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-17 | 임의경매 | 동OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
2026.08.06. 지앤지타워관리단으로부터 2026.06.까지 공용부분에 대한 관리비 1,676,980원이 미납(5월분 세대수도요금 1,279원 포함)되어 있다는 신고서가 제출되었으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강동구 천호대로 1195 (길동) | 대지면적 | 945.4㎡ (286.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 300.48㎡ (90.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 31.8% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강동구세무서 | 강동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 천호대로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강동구 천호대로 1195 (길동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 6,100만원 | 4억 6,002만원 | 82% | 6.2명 | 4억 6,002만원 |
| 최근 3개월 | 5억 6,100만원 | 4억 5,441만원 | 81% | 5.8명 | 4억 5,441만원 |
| 최근 6개월 | 5억 6,100만원 | 4억 4,880만원 | 80% | 5.4명 | 4억 4,880만원 |
| 최근 12개월 | 5억 6,100만원 | 4억 4,319만원 | 79% | 5.1명 | 4억 4,319만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,361만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,477만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,612만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,549만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 1,657만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,828만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 58장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경63202 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 천호대로 1195 (길동) | 2026.10.12 | 1억 2,000만원 | 9,018만원 | 75.2% | 매각 |
| 2025타경51081 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 천호대로 1156-5 (둔촌동, 오앤하우스) | 2026.07.20 | 1억 5,500만원 | 1억 2,400만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경51287 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 천중로44길 82 (길동, 메트로아파텔) | 2026.04.27 | 1억 2,500만원 | 1억 400만원 | 83.2% | 매각 |
| 2024타경58736 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17 (둔촌동) | 2026.08.03 | 3억 3,800만원 | 2억 5,842만원 | 76.5% | 매각 |
| 2024타경63165 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17 (둔촌동) | 2026.07.27 | 3억 2,800만원 | 2억 5,096만원 | 76.5% | 매각 |
| 2024타경61718 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17 (둔촌동) | 2026.07.27 | 3억 3,500만원 | 2억 5,890만원 | 77.3% | 매각 |
| 2024타경61237 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17 (둔촌동) | 2026.07.27 | 3억 3,300만원 | 2억 5,478만원 | 76.5% | 매각 |
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