2025타경33802
유찰 5회지분매각| 소재지 | 광주광역시 남구 서문대로 339 (임암동) [도로명] 광주광역시 남구 서문대로 339 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본건 건물은 인접한 타인소유 112호 건물과 구분 벽체가 없이 일체로 이용중으로, 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정함 |
| 토지면적 | 1,558.8㎡ (471.5평) | 건물면적 | 44.28㎡ (13.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 515,000,000원 | 최저가격 | (29%)147,661,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,766,100원 | 청구금액 | 239,015,436원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.02 | (36%)184,576,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.11 | (29%)147,661,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.09.22 | (29%)147,661,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.12.15 | (29%)147,661,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 남구 서문대로 339 (임암동) | 대 (제2종일반주거지역) | 1,558.8㎡ (471.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,628,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 남구 서문대로 339 (임암동) (서문대로 339) | 철근콘크리트구조 | 44.28㎡ (13.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 본건 건물은 인접한 타인소유 112호 건물과 구분 벽체가 없이 일체로 이용중으로, 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,558.8㎡ (471.5평) 건물: 44.28㎡ (13.4평) | 515,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제111호로서 외벽 : 몰탈위페인팅,석재마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 강화유리장임. 인접호수인 112호와 일체로 식당(나주곰탕)으로 이용중임. 위생 및 급배수설비,옥내소화전설비,화재탐지설지,스프링쿨러설비,E/V설비등이 되어 있음. 사다리형 평지로서 상업용건물부지로 이용중임. 동측으로 광대로에 접함. 제2종일반주거지역(2025-12-29), 지구단위계획구역(2025-12-29), 보행자전용도로(2018-11-26 )(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-11-02)접합), 도시개발구역<도시개발법> -- --
본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 '효천역' 남측 인근에 위치하며, 주변은 점포, 사무실, 나지 등이 소재하는 성숙중인 상가지대임. 본건까지 제반 차량접근이 가능하고 간선도로에 접하고 있으며 인근에 버스정류장 및 효천역 이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호함.
본건 건물은 인접한 타인소유 112호 건물과 구분 벽체가 없이 일체로 이용중으로, 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: 2025-09-26 확정: 2025-09-26 배당: 2025-09-29 | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 111호,112호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3,000만원 월: 800,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-12-06 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-12-06 | 근저당권 | (OOOOOO | 360,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-06-04 | 전세권 | 김OO | 15,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-09-05 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
본건 건물은 인접한 타인소유 112호 건물과 구분 벽체가 없이 일체로 이용중으로, 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 남구 서문대로 339 (임암동) | 대지면적 | 1,558.8㎡ (471.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 44.28㎡ (13.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.8% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서문대로 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 남구 서문대로 339 (임암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 1,500만원 | 4억 2,230만원 | 82% | 6.2명 | 4억 2,230만원 |
| 최근 3개월 | 5억 1,500만원 | 4억 1,715만원 | 81% | 5.8명 | 4억 1,715만원 |
| 최근 6개월 | 5억 1,500만원 | 4억 1,200만원 | 80% | 5.4명 | 4억 1,200만원 |
| 최근 12개월 | 5억 1,500만원 | 4억 685만원 | 79% | 5.1명 | 4억 685만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,383만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,345만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,568만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,354만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,133만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,983만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 22장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경32520 | 근린상가 | 광주광역시 남구 효천2로가길 11-1 (임암동) | 2026.05.27 | 4억 3,700만원 | 1억 4,600만원 | 33.4% | 매각 |
| 2025타경3065 | 근린상가 | 광주광역시 남구 효천중앙로 52 (임암동) | 2026.08.06 | 4억 2,400만원 | 1억 4,410만원 | 34% | 매각 |
| 2024타경82467 | 근린상가 | 광주광역시 남구 노대실로 36 (노대동) | 2026.08.12 | 5억 4,100만원 | 3억 4,100만원 | 63% | 매각 |
| 2025타경33385 | 근린상가 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 39 (진월동, 진월동 양지바른 아파트) | 2026.10.20 | 4억 2,300만원 | 9,703만원 | 22.9% | 매각 |
| 2025타경31862 | 근린상가 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37 (진월동) | 2026.07.15 | 42억 1,800만원 | 12억 1,008만원 | 28.7% | 매각 |
| 2025타경31862 | 근린상가 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37 (진월동) | 2026.04.22 | 14억 3,400만원 | 6억 5,700만원 | 45.8% | 매각 |
| 2024타경3709 | 근린상가 | 광주광역시 남구 고싸움로164번길 18 (지석동) | 2026.12.04 | 5억 900만원 | 9,311만원 | 18.3% | 매각 |
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