2025타경101323
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 부산광역시 북구 시랑로21번가길 49 (구포동) [도로명] 부산광역시 북구 시랑로21번가길 49 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2025.04.14 | 매각물건 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함. - 공부상에는 건물이 1층, 2층, 지하로 구분되어 있으나 현황은 1층, 2층, 3층으로 구분되어 있음. |
| 토지면적 | 149.4㎡ (45.2평) | 건물면적 | 88.09㎡ (26.6평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 서OO |
| 감정가격 | 286,016,520원 | 최저가격 | (34%)98,104,000원 | 채무자 | 서OO |
| 입찰보증금 | (10%)9,810,400원 | 청구금액 | 126,696,230원 | 채권자 | 괴OOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.18 | (100%)286,017,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.11.05 | (34%)98,104,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 북구 시랑로21번가길 49 (구포동) | 대 (제2종일반주거지역) | 149.4㎡ (45.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,120,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 북구 시랑로21번가길 49 (구포동) (부산광역시 북구 시랑로21번가길 49) | 벽돌구조 · (다가구주택) | 88.09㎡ (26.6평) | 일괄평가 (대장연면적 202.29㎡) | - 일괄매각. 제시외 건물 포함. - 공부상에는 건물이 1층, 2층, 지하로 구분되어 있으나 현황은 1층, 2층, 3층으로 구분되어 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 149.4㎡ (45.2평) 건물: 88.09㎡ (26.6평) | 286,016,520원 | |||
철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로, (사용승인일 : 1988.03.12.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 샷시이중창 임. 단독주택으로 이용중임. 급배수설비, 각종위생시설 및 난방설비 등이 되어 있음. 제시외건물㉠이 소재하나 규모나 용도로 보아 본건에 미치는 영향은 별무할
본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 신천초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 점포 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산지하철2호선 구명역이 소재하여 제반교통사정은 무난한 편임. 대체로 서하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 주거용(단독주택) 건부지로 이용중임. 서측으로 3~4미터 폭의 포장도로에 접함. 제2종일반주거지역(2024-02-07), 상대보호구역(신천초등학교), 토지구획정리사업지구 임. 없 음. 없 음. 1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음. 기호1)
- 일괄매각. 제시외 건물 포함. - 공부상에는 건물이 1층, 2층, 지하로 구분되어 있으나 현황은 1층, 2층, 3층으로 구분되어 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2015-05-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-07-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 / 101호 | 전입: 2023-06-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 201호 | 전입: 2023-10-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-10-14 | 근저당권 | 괴OOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-04-14 | 경매개시결정(신청채권) | 괴OOOOOOOO | 126,696,230원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 제시외 건물 포함. - 공부상에는 건물이 1층, 2층, 지하로 구분되어 있으나 현황은 1층, 2층, 3층으로 구분되어 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 괴OOOOOOOO | 채무자 | 서OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 서OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 북구 시랑로21번가길 49 (구포동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 202.29㎡ (61.2평) | 건축면적 | 88.09㎡ (26.6평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1988-03-12 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 시랑로21번가길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 북구 시랑로21번가길 49 (구포동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,601만원 | 2억 3,453만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,453만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,601만원 | 2억 3,167만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,167만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,601만원 | 2억 2,881만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,881만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,601만원 | 2억 2,595만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,595만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,905만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,813만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,357만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,154만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,397만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,908만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경101106 | 단독·다가구 | 부산광역시 북구 팽나무로10번길 15-10 (구포동) | 2026.07.30 | 4억 972만원 | 1억 1,760만원 | 28.7% | 매각 |
| 2024타경108454 | 단독·다가구 | 부산광역시 북구 낙동북로663번길 85-6구) 부산광역시 북구 구포동 1009-45 | 2026.05.13 | 3억 4,453만원 | 1억 1,059만원 | 32.1% | 매각 |
| 2025타경2614 | 단독·다가구 | 부산광역시 북구 백양대로1064번길 47-1 (구포동) | 2026.05.07 | 3억 1만원 | 1억 300만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경833 | 단독·다가구 | 부산광역시 북구 백양대로1064번길 20 (구포동) | 2026.07.22 | 10억 2,179만원 | 6억 9,881만원 | 68.4% | 매각 |
| 2025타경101333 | 단독·다가구 | 부산광역시 북구 시랑로125번길 12-3 (구포동) | 2026.07.28 | 3억 4,884만원 | 8,778만원 | 25.2% | 매각 |
| 2025타경100949 | 단독·다가구 | 부산광역시 북구 시랑로171번길 16 (구포동) | 2026.11.03 | 2억 6,551만원 | 8,801만원 | 33.1% | 진행중 |
| 2025타경1079 | 단독·다가구 | 부산광역시 북구 사상로558번나길 27 (구포동) | 2026.05.21 | 1억 6,167만원 | 1억 4,300만원 | 88.5% | 매각 |
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