2025타경30959
유찰 10회제시외건물포함| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 석소3길 5-5 (우아동2가) [도로명] 전북특별자치도 전주시 덕진구 석소3길 5-5 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다가구주택 | 접수/개시결정 | 2025.02.21 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 대항력있는 임차인들 있음 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.부동산목록2의 을구 순위 3번,4번,5번 각 전세권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 3.임차인 박OO,방소영,한국토지주택공사(승계인 서울보증보험(주)),이단비,노다정,이석화,김민혁,장진하,하현진,김해인은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 토지면적 | 253㎡ (76.5평) | 건물면적 | 141.65㎡ (42.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 정O |
| 감정가격 | 587,372,000원 | 최저가격 | (3%)16,592,000원 | 채무자 | 정O |
| 입찰보증금 | (10%)1,659,200원 | 청구금액 | 70,091,200원 | 채권자 | 이OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.05.11 | (12%)69,104,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.06.22 | (8%)48,373,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.08.10 | (6%)33,861,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.16 | (3%)16,592,000원 | 진행 |
물건 사진 (44장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 석소3길 5-5 (우아동2가) | 대 (제1종일반주거지역) | 253㎡ (76.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 472,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 석소3길 5-5 (우아동2가) (전북특별자치도 전주시 덕진구 석소3길 5-5) | 철근콘크리트구조 | 141.65㎡ (42.8평) | 일괄평가 (대장연면적 424.95㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 대항력있는 임차인들 있음 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.부동산목록2의 을구 순위 3번,4번,5번 각 전세권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 3.임차인 박OO,방소영,한국토지주택공사(승계인 서울보증보험(주)),이단비,노다정,이석화,김민혁,장진하,하현진,김해인은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 253㎡ (76.5평) 건물: 141.65㎡ (42.8평) | 587,372,000원 | |||
철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 3층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 창호 : 샷시창
대상물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 소재 '아중중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임. 대상물건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임. 장방형의 토지로서, 단독주택(다가구주택) 부지임. 대상물건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(20 23-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주아중중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임. --. --. 임대관계 : 미상임. 기타 : --.
일괄매각. 제시외 건물 포함 대항력있는 임차인들 있음 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.부동산목록2의 을구 순위 3번,4번,5번 각 전세권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 3.임차인 박OO,방소영,한국토지주택공사(승계인 서울보증보험(주)),이단비,노다정,이석화,김민혁,장진하,하현진,김해인은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 204호 | 전입: 2021-05-03 확정: 2021-04-12 배당: 2025-03-17 | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 202호 | 전입: 2021-05-20 확정: 2021-05-20 배당: 2025-02-21 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 104호 | 전입: 2021-07-14 확정: 2021-06-23 배당: - | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 방OO 대항력 있음 | 102호 | 전입: 2021-08-06 확정: 2021-06-18 배당: 2025-03-19 | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 있음 | 204호 | 전입: 2021-09-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 있음 | 301호 | 전입: 2022-02-22 확정: 2022-02-22 배당: 2025-05-21 | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 101호및201호 | 전입: 2022-04-22 확정: 2024-04-14 배당: 2025-05-07 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 있음 | 203호 | 전입: 2022-05-30 확정: 2022-05-16 배당: 2025-03-11 | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 205호 | 전입: 2022-06-17 확정: 2022-05-25 배당: 2025-03-14 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO 대항력 있음 | 302호 | 전입: 2023-06-27 확정: 2023-06-12 배당: 2025-03-19 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 304호 | 전입: 2023-10-06 확정: 2023-10-06 배당: 2025-03-31 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 303호 | 전입: 2024-02-13 확정: 2022-02-11 배당: 2025-03-19 | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 203호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 204호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 304호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 101호, 201호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 103호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 204호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 205호, 305호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 301호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 302호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 303호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 방OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 102호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 105호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 202호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (25건) | - | 보: 16억 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-06-11 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-10-30 | 가압류 | 농OO | 6,962,302원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-09-30 | 가압류 | 전OO | 29,465,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-27 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-02 | 압류 | 전OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 대항력있는 임차인들 있음 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.부동산목록2의 을구 순위 3번,4번,5번 각 전세권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 3.임차인 박OO,방소영,한국토지주택공사(승계인 서울보증보험(주)),이단비,노다정,이석화,김민혁,장진하,하현진,김해인은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
당사자 내역
| 채권자 | 이OO | 채무자 | 정O |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 정O | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 석소3길 5-5 (우아동2가) | 대지면적 | 253㎡ (76.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 424.95㎡ (128.5평) | 건축면적 | 147.05㎡ (44.5평) | 건폐율 / 용적률 | 58.1% / 168.0% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2002-07-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 전주시 관할 등기소 (전주지방법원) | 전주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전북특별자치도 관할 지방국세청 | 전북특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 전주시세무서 | 전주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 덕진구 행정복지센터(주민센터) | 전북특별자치도 전주시 덕진구 석소3길 5-5 (우아동2가) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 8,737만원 | 4억 8,164만원 | 82% | 6.2명 | 4억 8,164만원 |
| 최근 3개월 | 5억 8,737만원 | 4억 7,577만원 | 81% | 5.8명 | 4억 7,577만원 |
| 최근 6개월 | 5억 8,737만원 | 4억 6,989만원 | 80% | 5.4명 | 4억 6,989만원 |
| 최근 12개월 | 5억 8,737만원 | 4억 6,402만원 | 79% | 5.1명 | 4억 6,402만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 829만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,647만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,075만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,536만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,251만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,494만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 25건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 44장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 97.2% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경31596 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인교4길 10-5 (우아동1가) | 2026.04.20 | 4억 8,763만원 | 2억 4,721만원 | 50.7% | 매각 |
| 2025타경30913 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 동가재미1길 3-22 (인후동1가) | 2026.05.11 | 8억 4,968만원 | 4억 2,679만원 | 50.2% | 매각 |
| 2025타경965 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 가재미5길 15-1 (인후동1가) | 2026.09.28 | 5억 1,368만원 | 3억 4,180만원 | 66.5% | 매각 |
| 2025타경31173 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진버들1길 28-5 (인후동1가) | 2026.05.18 | 7,153만원 | 5,180만원 | 72.4% | 매각 |
| 2025타경31437 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 견훤로 251-6 (인후동1가) | 2026.08.31 | 11억 3,584만원 | 6억 1,616만원 | 54.2% | 매각 |
| 2025타경535 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아7길 15 (우아동3가) | 2026.07.13 | 6억 2,795만원 | 3억 6,211만원 | 57.7% | 매각 |
| 2025타경910 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 73-9 (고사동) | 2026.06.22 | 4억 9,875만원 | 5억 234만원 | 100.7% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
