2025타경2736 (3)
유찰 5회지분매각2026.11.03 (법정동 101호 경매법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 강북구 도봉로 157 (미아동, 두원프라자) [도로명] 서울특별시 강북구 도봉로 157 (미아동,두원프라자) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 2,502.2㎡ (756.9평) | 건물면적 | 147.68㎡ (44.7평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 348,000,000원 | 최저가격 | (41%)142,541,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)14,254,100원 | 청구금액 | 882,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.04.07 | (64%)222,720,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.05.12 | (51%)178,176,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.06.16 | (41%)142,541,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.03 | (41%)142,541,000원 | 진행 |
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물건 사진 (50장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 도봉로 157 (미아동, 두원프라자) | 대 (제3종일반주거지역) | 2,502.2㎡ (756.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 8,440,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 도봉로 157 (미아동, 두원프라자) (서울특별시 강북구 도봉로 157 (미아동,두원프라자)) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 147.68㎡ (44.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,502.2㎡ (756.9평) 건물: 147.68㎡ (44.7평) | 348,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 중 지하1층102호(기호1), 지하2층201호(기호2), 지하2층 202호(기호3)로서, 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 몰탈위 페인트 및 경량 판넬 등 마감, 창호 : 샷시 창호임. *기호1 지하1층102호(체육시설 : 실내 테니스 휴업상태). *기호2 지하2층201호(전자부품 조립업장 : 영업중). *기호3 지하2층202호(현황 공실). 공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 가장형의 평탄한 토지로서 주.상업용 집합건물(공동주택 및 근린생활시설 및 업무시설)건부
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '화계초등학교' 남서측 인근에 위치며, 주위는 주.상 복합용 빌딩, 소매점포, 음식점, 쇼핑센터, 금용기관, 관공서 단독주택, 다세대주택, 근린생 활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 양호함.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2010-11-04|배당요구종기일 : 2025.10.23
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2010. 11. 4. 근저당|청구/채권금액 : 882,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2001-12-20 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2010-11-04 | 근저당권 | (OOOOOO | 910,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2014-08-26 | 근저당권 | (OOOOOO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2016-03-16 | 근저당권 | (OOOOOO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-08-12 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-10-13 | 가압류 | 서OO | 39,400,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-12-26 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (미아동, 두원프라자)
| 단지명 | (미아동, 두원프라자) | 총 세대수 | 48세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 1층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 도봉로 157 (미아동, 두원프라자) | 대지면적 | 2,502.2㎡ (756.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 147.68㎡ (44.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1996-10-18 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도봉로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 도봉로 157 (미아동, 두원프라자) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 4,800만원 | 2억 8,536만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,536만원 |
| 최근 3개월 | 3억 4,800만원 | 2억 8,188만원 | 81% | 5.8명 | 2억 8,188만원 |
| 최근 6개월 | 3억 4,800만원 | 2억 7,840만원 | 80% | 5.4명 | 2억 7,840만원 |
| 최근 12개월 | 3억 4,800만원 | 2억 7,492만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,492만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 4,783만원
최저매각가 대비 +529만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수42.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수58.8점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수54.17점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R1기본 검토 가능
위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 4,254만원
- 예상 대출액
- 7,127만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,083만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 5,394만원
- 예상 대출액
- 9,236만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,127만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 6,534만원
- 예상 대출액
- 1억 747만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,769만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 68장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 47.96%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경106214 | 근린상가 | 서울특별시 강북구 도봉로 261 (수유동, 삼호아파트, 수유프라자) | 2026.08.19 | 2억 1,520만원 | 1,195만원 | 5.6% | 매각 |
| 2025타경12996 | 근린상가 | 서울특별시 강북구 월계로3길 24 (미아동) | 2026.05.12 | 23억 9,836만원 | 12억 8,920만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경12404 | 근린상가 | 서울특별시 도봉구 우이천로24길 40 (쌍문동, 한원 힐트리움 아파트) | 2026.05.12 | 4억 400만원 | 2억 9,500만원 | 73% | 매각 |
| 2025타경13044 | 근린상가 | 서울특별시 성북구 동소문로29길 28-3 (돈암동) | 2026.10.13 | 8억 8,200만원 | 4억 2,068만원 | 47.7% | 매각 |
| 2025타경12755 | 근린상가 | 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 (장위동, 라테라스) | 2026.09.08 | 1억 8,200만원 | 7,469만원 | 41% | 매각 |
| 2023타경108371 | 근린상가 | 서울특별시 노원구 마들로 111 (월계동, 월계미륭아파트,월계삼호아파트) | 2026.07.07 | 12억 5,198만원 | 10억 8,700만원 | 86.8% | 변경 |
| 2024타경3763 | 근린상가 | 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47 (동선동1가, 코아루센타시아) | 2026.08.11 | 5억 8,200만원 | 3억 7,248만원 | 64% | 매각 |
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