2023타경114001 (29)
유찰 6회지분매각2026.11.17 (경매법정 (제4별관 211호))||
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| 소재지 | 서울특별시 서초구 매헌로 00016-00000 [도로명] 서울특별시 서초구 매헌로 16 (양재동,하이브랜드) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임. |
| 토지면적 | 27,790㎡ (8406.5평) | 건물면적 | 16.3㎡ (4.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 440,000,000원 | 최저가격 | (33%)144,179,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,417,900원 | 청구금액 | 5,143,266,918원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.11.17 | (33%)144,179,000원 | 03 |
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물건 사진 (11장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 서초구 매헌로 00016-00000 | 대 (일반상업지역) | 27,790㎡ (8406.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 12,760,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 서초구 매헌로 00016-00000 (서울특별시 서초구 매헌로 16 (양재동,하이브랜드)) | 철근콘크리트구조,일반철골구조 | 16.3㎡ (4.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 27,790㎡ (8406.5평) 건물: 16.3㎡ (4.9평) | 440,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서, 외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등 내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등 창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함. -기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임. -기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임. -기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.
[참고사항]
리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2007-02-08|배당요구종기일 : 2023.12.28
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 아바고테크놀로지스코리아(주) 대항력 없음 | 7101호 | 전입: 2008-04-18 확정: - 배당: - | 보: 10원 월: 6,116원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백수의약(주) 대항력 없음 | 6층 | 전입: 2009-09-11 확정: - 배당: - | 보: 3,870원 월: 387원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)하이플러스 대항력 없음 | 4101호 | 전입: 2012-05-08 확정: - 배당: - | 보: 1원 월: 110원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 라시따델라모다(주) 대항력 없음 | 제3101호 | 전입: 2015-05-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 110원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장윤호(보그너) 대항력 없음 | 제1177호 | 전입: 2016-05-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 4,400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)하이투자클럽 대항력 없음 | 4112호 | 전입: 2016-07-06 확정: - 배당: - | 보: 2억 2,200만원 월: 22,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 스마트크라우드대부(주) 대항력 없음 | 4102호 | 전입: 2016-07-14 확정: - 배당: - | 보: 4,800원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 카카오에셋대부(주) 대항력 없음 | 4104호 | 전입: 2017-10-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)휴먼스홀딩스 대항력 없음 | 4103호 | 전입: 2019-10-28 확정: - 배당: - | 보: 1원 월: 50원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 2층 2176호 | 전입: 2020-03-25 확정: - 배당: - | 보: 2원 월: 66원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 1층 162호 | 전입: 2020-05-08 확정: - 배당: - | 보: 1억 7,410만원 월: 17,410,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)현민디앤씨 대항력 없음 | 제3101호 | 전입: 2021-06-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김죽순(골프존파크) 대항력 없음 | 6115호 | 전입: 2021-06-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2021-11-22 확정: - 배당: - | 보: 2원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 카카오에셋대부(주) 대항력 없음 | 제3101호 | 전입: 2022-02-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)미스골드 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2022-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 55,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 스마트크라우드대부(주) 대항력 없음 | 제3199호 | 전입: 2022-07-13 확정: - 배당: - | 보: 3원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)케이트리코리아 대항력 없음 | 패션관 2층 2176호 | 전입: 2022-12-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)하이투자클럽 대항력 없음 | 4119호 | 전입: 2023-01-05 확정: - 배당: - | 보: 2억 2,200만원 월: 22,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-03-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 1,089,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황보OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-03-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-03-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 38,333원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-03-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 제371호 | 전입: 2023-03-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 468,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-03-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 425,500원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-03-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 468,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-04-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 696,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-04-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 696,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-04-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 468,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-04-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-04-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 354,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-04-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 388,900원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-04-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-04-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 340,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-04-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 77,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 성OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-05-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 42,900원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 371호 | 전입: 2023-10-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 31,900원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| AI NATION 사무실 대항력 없음 | 380호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 현OO 대항력 없음 | 1층 164호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (39건) | - | 보: 6억 1,810만원 월: 71,855,372원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2007.02.08. 근저당권|청구/채권금액 : 5,143,266,918원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2007-02-08 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 5,143,266,918원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 서초구 매헌로 00016-00000 | 대지면적 | 27,790㎡ (8406.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16.3㎡ (4.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조,일반철골구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서초구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서초구세무서 | 서초구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 매헌로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 서초구 매헌로 00016-00000 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 4,000만원 | 3억 6,080만원 | 82% | 6.2명 | 3억 6,080만원 |
| 최근 3개월 | 4억 4,000만원 | 3억 5,640만원 | 81% | 5.8명 | 3억 5,640만원 |
| 최근 6개월 | 4억 4,000만원 | 3억 5,200만원 | 80% | 5.4명 | 3억 5,200만원 |
| 최근 12개월 | 4억 4,000만원 | 3억 4,760만원 | 79% | 5.1명 | 3억 4,760만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 71점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 39건 있습니다.
원문 문서 부족확인
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 4,417만원
- 예상 대출액
- 7,208만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,167만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 5,571만원
- 예상 대출액
- 9,342만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,199만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 6,724만원
- 예상 대출액
- 1억 871만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,837만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 39건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 39건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 38.77%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경8309 | 근린상가 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 00017-00006 | 2026.07.10 | 1억 9,200만원 | 8,532만원 | 44.4% | 매각 |
| 2024타경5460 | 근린상가 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 116 | 2026.11.16 | 1억 6,900만원 | 3,387만원 | 20% | 진행중 |
| 2024타경5460 | 근린상가 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 116 | 2026.07.20 | 1억 6,900만원 | 2,498만원 | 14.8% | 매각 |
| 2024타경51674 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 00003-00007 | 2026.11.16 | 3억 500만원 | 2억 3,127만원 | 75.8% | 매각 |
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