2025타경1282
유찰 3회| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 987-1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 목록1,2 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환) - 일괄매각 - 목록1,2 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 현황은 휴경상태이며, 목록2.는 진입로로 이용 중임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 680,184,000원 | 최저가격 | (34%)233,303,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)23,330,300원 | 청구금액 | 444,573,483원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.28 | (100%)680,184,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.09 | (70%)476,129,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.21 | (49%)333,290,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.25 | (34%)233,303,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.11.10 | (34%)233,303,000원 | 진행 |
물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 987-1 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 987-1 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 목록1,2 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환) - 일괄매각 - 목록1,2 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 현황은 휴경상태이며, 목록2.는 진입로로 이용 중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 680,184,000원 | |||
본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 '과오름' 북동측 인근에 위치함. 본건 인근에서 도보 약 5분 거리에 마을버스정류장이 소재함. 기호1)은 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 휴경전 상태임. 기호2)는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로, 휴경전 상태임. 기호1) 맹지임. 기호2) 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함. 기호1) 계획관리지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호2) 보전관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023
일괄매각, 목록1,2 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환) - 일괄매각 - 목록1,2 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 현황은 휴경상태이며, 목록2.는 진입로로 이용 중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2017-07-20 | 지상권 | 농OO | - | 인수 | - |
| 0 | 2022-10-07 | 근저당권설정 | 농협은행 | 504,000,000원 | 말소기준등기 | 2022.10.07 을(4) 근저당권설정 농협은행 504,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 0 | 2022-10-07 | 근저당권설정 | 농협은행 | 504,000,000원 | 말소기준등기 | 2022.10.07 을(4) 근저당권설정 농협은행 504,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2022-10-07 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2022-10-07 | 근저당권 | 농OO | 504,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2022-12-02 | 소유권이전청구권가등기 | 김OO외1명 | 202,212,026,112원 | 매매예약, 김OO,채OO 각1/2 | 2022.12.02 갑(6) 소유권이전청구권가등기 김OO외 1명 매매예약, 김OO,채OO 각1/2 소멸 |
| 4 | 2022-12-02 | 가등기 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-05-09 | 임의경매 | 농협은행 | 444,573,483원 | 2025타경1282 | 2025.05.09 갑(7) 임의경매 농협은행 청구금액 444,573,483 2025타경1282 소멸 |
| 2 | 2025-05-09 | 임의경매 | 농협은행 | 444,573,483원 | 2025타경1282 | 2025.05.09 갑(7) 임의경매 농협은행 청구금액 444,573,483 2025타경1282 소멸 |
| 5 | 2025-05-09 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 목록1,2 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환) - 일괄매각 - 목록1,2 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 현황은 휴경상태이며, 목록2.는 진입로로 이용 중임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 987-1 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 애월읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 987-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 8,018만원 | 5억 5,775만원 | 82% | 6.2명 | 5억 5,775만원 |
| 최근 3개월 | 6억 8,018만원 | 5억 5,094만원 | 81% | 5.8명 | 5억 5,094만원 |
| 최근 6개월 | 6억 8,018만원 | 5억 4,414만원 | 80% | 5.4명 | 5억 4,414만원 |
| 최근 12개월 | 6억 8,018만원 | 5억 3,734만원 | 79% | 5.1명 | 5억 3,734만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,665만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,721만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,118만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,155만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 7,591만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 569만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 28장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1210 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1006 | 2026.09.01 | 7억 8,613만원 | 2억 7,700만원 | 35.2% | 매각 |
| 2025타경8549 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 160 | 2026.07.28 | 4,267만원 | 910만원 | 21.3% | 매각 |
| 2025타경8549 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1808 | 2026.05.12 | 6억 951만원 | 2억 1,015만원 | 34.5% | 매각 |
| 2025타경7115 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 512 | 2026.09.01 | 51억 5,720만원 | 16억 5,000만원 | 32% | 매각 |
| 2024타경35717 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1582 | 2026.08.04 | 12억 6,566만원 | 3억 4,310만원 | 27.1% | 매각 |
| 2024타경23363 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 875 | 2026.07.21 | 13억 5,965만원 | 6억 1,612만원 | 45.3% | 매각 |
| 2024타경26928 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 1056-2 | 2026.08.18 | 9억 9,891만원 | 1억 8,111만원 | 18.1% | 매각 |
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