2025타경1275
유찰 1회2026.11.10 (2층256호입찰법정)||
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| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 165-2 스파타운 [도로명] (온천동,스파타운) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 집합건축물 대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있으며 그 세부내용은 감정평가서 참조 |
| 토지면적 | 5,198㎡ (1572.4평) | 건물면적 | 127.98㎡ (38.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 634,000,000원 | 최저가격 | (34%)217,462,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)21,746,200원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.23 | (70%)443,800,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.09.01 | (70%)443,800,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.06 | (49%)310,660,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.10 | (34%)217,462,000원 | 진행 |
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물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 동래구 온천동 165-2 스파타운 | 대 (일반상업지역) | 5,198㎡ (1572.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,628,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 동래구 온천동 165-2 스파타운 ((온천동,스파타운)) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 127.98㎡ (38.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 집합건축물 대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있으며 그 세부내용은 감정평가서 참조 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 5,198㎡ (1572.4평) 건물: 127.98㎡ (38.7평) | 634,000,000원 | |||
[참고사항]
집합건축물 대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있으며 그 세부내용은 감정평가서 참조
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-07-01|배당요구종기일 : 2025.06.12
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-11-05 확정: 2018-11-05 배당: 2025-03-31 | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-11-05 확정: 2018-11-05 배당: 2025-03-31 | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 902호 | 전입: 2018-11-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 902호 | 전입: 2018-11-05 확정: 2018-11-05 배당: 2025-03-31 | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 6억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022-07-01|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2015-04-24 | 소유권이전 | 김OO | 201,504,243원 | 매매, 개명전:김OO | 2015.04.24 갑(3) 소유권이전 김OO 매매, 개명전:김OO |
| 1 | 2019-01-17 | 전세권설정 | 김OO | 200,000,000원 | 말소기준등기 존속기간: 2018.11.05 ~ 2020.11.04 범위:건물 전부 | 2019.01.17 을(11) 전세권설정 김OO 200,000,000 말소기준등기 존속기간: 2018.11.05 ~ 2020.11.04 범위:건물 전부 소멸 |
| 1 | 2019-01-17 | 전세권설정 | 김OO | 200,000,000원 | 말소기준등기 존속기간: 2018.11.05 ~ 2020.11.04 범위:건물 전부 | 2019.01.17 을(11) 전세권설정 김OO 200,000,000 말소기준등기 존속기간: 2018.11.05 ~ 2020.11.04 범위:건물 전부 소멸 |
| 2 | 2019-11-29 | 소유권이전 | 성지건설(주) | 340,000,000원 | 매매 거래가액:340,000,000원 | 2019.11.29 갑(4) 소유권이전 성지건설(주) 매매 거래가액:340,000,000원 소멸 |
| 2 | 2019-11-29 | 소유권이전 | 성지건설(주) | 340,000,000원 | 매매 거래가액:340,000,000원 | 2019.11.29 갑(4) 소유권이전 성지건설(주) 매매 거래가액:340,000,000원 소멸 |
| 3 | 2022-07-01 | 근저당권설정 | 진주저축은행 | 168,000,000원 | 말소 | 2022.07.01 을(13) 근저당권설정 진주저축은행 168,000,000 소멸 |
| 3 | 2022-07-01 | 근저당권설정 | 진주저축은행 | 168,000,000원 | 말소 | 2022.07.01 을(13) 근저당권설정 진주저축은행 168,000,000 소멸 |
| 4 | 2024-02-13 | 압류 | 동래세무서장 | 2,024,021,311원 | 말소 | 2024.02.13 갑(11) 압류 동래세무서장 소멸 |
| 5 | 2025-01-16 | 주택임차권 | 김OO | 220,000,000원 | 범위:전부 2025카임18 전입:2018.11.05 확정:2018.11.05 [증액부분] (1차) 보:200,000,000 확:2018-11-05 (2차) 보:220,000,000 확:2020-11-05 | 2025.01.16 을(16) 주택임차권 김OO 220,000,000 범위:전부 2025카임18 전입:2018.11.05 확정:2018.11.05 [증액부분] (1차) 보:200,000,000 확:2018-11-05 |
| 5 | 2025-01-16 | 주택임차권 | 김OO | 220,000,000원 | 범위:전부 2025카임18 전입:2018.11.05 확정:2018.11.05 [증액부분] (1차) 보:200,000,000 확:2018-11-05 (2차) 보:220,000,000 확:2020-11-05 | 2025.01.16 을(16) 주택임차권 김OO 220,000,000 범위:전부 2025카임18 전입:2018.11.05 확정:2018.11.05 [증액부분] (1차) 보:200,000,000 확:2018-11-05 |
| 6 | 2025-04-01 | 임의경매 | 김OO | 200,000,000원 | 2025타경1275 | 2025.04.01 갑(12) 임의경매 김OO 청구금액 200,000,000 2025타경1275 소멸 |
| 6 | 2025-04-01 | 임의경매 | 김OO | 200,000,000원 | 2025타경1275 | 2025.04.01 갑(12) 임의경매 김OO 청구금액 200,000,000 2025타경1275 소멸 |
| 7 | 2025-07-23 | 압류 | 동래구(부산광역시) | 2,025,072,313원 | 말소 | 2025.07.23 갑(13) 압류 동래구(부산광역시) 소멸 |
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■
주의사항 및 매각조건
집합건축물 대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있으며 그 세부내용은 감정평가서 참조
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — 165-2 스파타운
| 단지명 | 165-2 스파타운 | 총 세대수 | 63세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 12층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 동래구 온천동 165-2 스파타운 | 대지면적 | 5,198㎡ (1572.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 127.98㎡ (38.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.5% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1987-04-17 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동래구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동래구세무서 | 동래구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 온천동 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 동래구 온천동 165-2 스파타운 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 3,400만원 | 5억 1,988만원 | 82% | 6.2명 | 5억 1,988만원 |
| 최근 3개월 | 6억 3,400만원 | 5억 1,354만원 | 81% | 5.8명 | 5억 1,354만원 |
| 최근 6개월 | 6억 3,400만원 | 5억 720만원 | 80% | 5.4명 | 5억 720만원 |
| 최근 12개월 | 6억 3,400만원 | 5억 86만원 | 79% | 5.1명 | 5억 86만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
6억 1,329만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
96.7%
아파트 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수9.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수88점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수70.325점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 55점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2억 1,746만원
- 예상 대출액
- 1억 873만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,912만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 3,485만원
- 예상 대출액
- 1억 4,091만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 452만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 5,225만원
- 예상 대출액
- 1억 6,396만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,906만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 34장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
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