2025타경487
유찰 3회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 경상남도 하동군 악양면 761-3 [도로명] [토지 임야 5534㎡ 채무자 강승호 지분 12분의 3 전부] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 지분매각 - 제시외수목[감정서상 a] 매각포함 - 제시외건물[감정서상 ㄱ, ㄴ] 매각제외 - 분묘 소재하며, 육안으로 확인되지 않은 부분 및 인접 토지와의 경계부분에도 분묘가 소재할 수 있음 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 34,911,500원 | 최저가격 | (24%)8,383,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)838,300원 | 청구금액 | 22,738,406원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.11 | (49%)17,107,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.22 | (34%)11,975,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.09.14 | (34%)11,975,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (24%)8,383,000원 | 진행 |
물건 사진 (25장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 하동군 악양면 761-3 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 하동군 악양면 761-3 ([토지 임야 5534㎡ 채무자 강승호 지분 12분의 3 전부]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 지분매각 - 제시외수목[감정서상 a] 매각포함 - 제시외건물[감정서상 ㄱ, ㄴ] 매각제외 - 분묘 소재하며, 육안으로 확인되지 않은 부분 및 인접 토지와의 경계부분에도 분묘가 소재할 수 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 34,911,500원 | |||
본건은 경상남도 하동군 악양면 신흥리 소재 "하신흥마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. 지역내 제반 교통상황은 보통시 됨. 부정형 완경사지로 토지임야, 일부 수목이 식재된 상태의 토지, 묘지 등임. 본건 남동측 및 남측 인근으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음. 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. -후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1)과 인접지 지상에 걸쳐 제시외 건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 경우 당해 토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨. -본건 지상에 제시외수목 수주가 소재함. -본건 지상에 분묘가 소재함. -. 임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.
- 지분매각 - 제시외수목[감정서상 a] 매각포함 - 제시외건물[감정서상 ㄱ, ㄴ] 매각제외 - 분묘 소재하며, 육안으로 확인되지 않은 부분 및 인접 토지와의 경계부분에도 분묘가 소재할 수 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-06 확정: 2024-12-06 배당: 2024-12-06 | 보: 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2,024만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1977-12-07 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 1977-12-07 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2015-08-12 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-22 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-04 | 강제경매 | (OOOOOOO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
- 지분매각 - 제시외수목[감정서상 a] 매각포함 - 제시외건물[감정서상 ㄱ, ㄴ] 매각제외 - 분묘 소재하며, 육안으로 확인되지 않은 부분 및 인접 토지와의 경계부분에도 분묘가 소재할 수 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 하동군 악양면 761-3 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 하동군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 하동군세무서 | 하동군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 악양면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 하동군 악양면 761-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,491만원 | 2,862만원 | 82% | 6.2명 | 2,862만원 |
| 최근 3개월 | 3,491만원 | 2,827만원 | 81% | 5.8명 | 2,827만원 |
| 최근 6개월 | 3,491만원 | 2,792만원 | 80% | 5.4명 | 2,792만원 |
| 최근 12개월 | 3,491만원 | 2,758만원 | 79% | 5.1명 | 2,758만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 419만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,228만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 543만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,172만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 632만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,151만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 37장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경487 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 악양면 신흥리 761-3 | 2026.10.26 | 3,491만원 | 1,619만원 | 46.4% | 진행중 |
| 2025타경30614 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 악양면 916-1 | 2026.08.03 | 9,871만원 | 6,100만원 | 61.8% | 매각 |
| 2025타경572 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 악양면 정동리 366-5 | 2026.09.07 | 1억 572만원 | 2,670만원 | 25.3% | 매각 |
| 2024타경3151 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 악양면 중대리 509 | 2026.09.07 | 4,111만원 | 1,712만원 | 41.6% | 매각 |
| 2025타경704 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 악양면 입석리 570 | 2026.05.18 | 1억 231만원 | 5,308만원 | 51.9% | 매각 |
| 2024타경3151 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 악양면 중대리 509 | 2025.08.11 | 4,111만원 | 3,350만원 | 81.5% | 매각 |
| 2025타경31068 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 악양면 동매길 16-49 | 2026.07.13 | 1,326만원 | 1,061만원 | 80% | 매각 |
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