2024타경570807
유찰 3회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 13 (부평동, 로뎀레뷰) [도로명] 인천광역시 부평구 장제로52번길 13 (부평동,로뎀레뷰) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제시외 건물 매각에 포함 집합건축물대장상 '위반건축물 조립식 패널조 11.2㎡(무단증축)' 등재, 위반건출물에 대한 시정조치(원상회복 등) 및 과태료 등 추가 비용 발생 여지 있음. |
| 토지면적 | 714.4㎡ (216.1평) | 건물면적 | 42.77㎡ (12.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 157,480,000원 | 최저가격 | (24%)37,811,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,781,100원 | 청구금액 | 188,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.27 | (100%)157,480,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.28 | (70%)110,236,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.02 | (49%)77,165,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.07 | (34%)54,016,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.23 | (24%)37,811,000원 | 진행 |
물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 13 (부평동, 로뎀레뷰) | 대 (일반상업지역) | 714.4㎡ (216.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,899,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 13 (부평동, 로뎀레뷰) (인천광역시 부평구 장제로52번길 13 (부평동,로뎀레뷰)) | 철근콘크리트조 | 42.77㎡ (12.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 제시외 건물 매각에 포함 집합건축물대장상 '위반건축물 조립식 패널조 11.2㎡(무단증축)' 등재, 위반건출물에 대한 시정조치(원상회복 등) 및 과태료 등 추가 비용 발생 여지 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 714.4㎡ (216.1평) 건물: 42.77㎡ (12.9평) | 157,480,000원 | |||
철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층-지상10층 건물 내 제10층 제1006호로서 - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임. 도시형생활주택으로 이용 중임. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음. 인근지 대비 대체적으로 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 현황 공동주택 및 업무시설 건부지 등으로 이용 중임. 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있음. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 임. 특이사항 - 임대관계 미상임. - 본건은 집합건축물대장 상 건축과-39414(2023.09.26.)호에 따라 조립식패널조 11.2㎡ 무단증축으로 인
본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 주상복합(오피스텔 포함), 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.
제시외 건물 매각에 포함 집합건축물대장상 '위반건축물 조립식 패널조 11.2㎡(무단증축)' 등재, 위반건출물에 대한 시정조치(원상회복 등) 및 과태료 등 추가 비용 발생 여지 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 1006호전부 | 전입: 2021-12-22 확정: 2021-12-07 배당: 2024-11-28 | 보: 1억 8,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-12-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 1006호전부 | 전입: 2021-12-22 확정: 2021-12-07 배당: - | 보: 1억 8,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3억 7,600만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-01-19 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-05-25 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-04-17 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-05-07 | 압류 | 인OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-07-31 | 임차권설정 | 박OO | 188,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-11-08 | 강제경매 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-17 | 압류 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2026-02-12 | 압류 | 부OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
제시외 건물 매각에 포함 집합건축물대장상 '위반건축물 조립식 패널조 11.2㎡(무단증축)' 등재, 위반건출물에 대한 시정조치(원상회복 등) 및 과태료 등 추가 비용 발생 여지 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 13 (부평동, 로뎀레뷰) | 대지면적 | 714.4㎡ (216.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 42.77㎡ (12.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.0% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 부평구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 부평구세무서 | 부평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 장제로52번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 부평구 장제로52번길 13 (부평동, 로뎀레뷰) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,748만원 | 1억 2,913만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,913만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,748만원 | 1억 2,755만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,755만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,748만원 | 1억 2,598만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,598만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,748만원 | 1억 2,440만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,440만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 100점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,890만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,732만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,450만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,478만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,850만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,383만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 22장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경507724 | 단독·다가구 | 인천광역시 부평구 대정로 83 (부평동, 대준블루온) | 2026.08.25 | 1억 2,000만원 | 6,115만원 | 51% | 매각 |
| 2024타경584325 | 단독·다가구 | 인천광역시 부평구 장제로101번길 21 (부평동) | 2026.05.18 | 1억 7,900만원 | 1억 3,731만원 | 76.7% | 매각 |
| 2025타경500324 | 단독·다가구 | 인천광역시 부평구 장제로101번길 35 (부평동, 부평라일플로리스2차) | 2026.05.22 | 1억 1,100만원 | 6,600만원 | 59.5% | 매각 |
| 2025타경329 | 단독·다가구 | 인천광역시 부평구 부평문화로 189-4 (부개동) | 2026.08.03 | 3억 1,147만원 | 1억 3,400만원 | 43% | 매각 |
| 2025타경509863 | 단독·다가구 | 인천광역시 부평구 남부역로17번길 11-15 (부평동) | 2026.09.08 | 7억 3,989만원 | 2억 4,300만원 | 32.8% | 매각 |
| 2025타경507198 | 단독·다가구 | 인천광역시 부평구 주부토로 30-1 (부평동, 스타빌) | 2026.11.04 | 9,100만원 | 6억 6,310만원 | 728.7% | 진행중 |
| 2025타경508480 | 단독·다가구 | 인천광역시 부평구 항동로45번길 9-4 (부개동) | 2026.08.19 | 3억 8,616만원 | 2억 1,000만원 | 54.4% | 매각 |
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