2023타경5380 (6)
유찰 9회지분매각| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기로 163 (회기동) [도로명] 서울특별시 동대문구 회기로 163 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 1. 일괄매각 2. 감정평가서에 의하면, 기호(7,8,9 일부) 상호간 경계 벽체 없이 이용 중이고, 기호 9 일부는 일부는 기호(7, 8)과 함께 이용 중인 것으로 외관상 조사됨 3. 감정평가에 대한 사실조회서(2024. 9. 13.자)에 의하면, 1)106호와 107호 사이의 경계를 구별할 수 있는 경계선이나 표지 등은 없는 상태이며 건축물현황도 등을 통해 각 호별 위치를 물리적으로 특정할 수 있으며 향후 경계벽 복원이 가능한 상태 |
| 토지면적 | 6,144㎡ (1858.6평) | 건물면적 | 36.48㎡ (11.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,680,000,000원 | 최저가격 | (51%)860,160,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)86,016,000원 | 청구금액 | 4,940,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.10.27 | (51%)860,160,000원 | 진행중 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 동대문구 회기로 163 (회기동) | 대 (제3종일반주거지역) | 6,144㎡ (1858.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 8,527,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 동대문구 회기로 163 (회기동) (서울특별시 동대문구 회기로 163) | 철근콘크리트구조 | 36.48㎡ (11.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 1. 일괄매각 2. 감정평가서에 의하면, 기호(7,8,9 일부) 상호간 경계 벽체 없이 이용 중이고, 기호 9 일부는 일부는 기호(7, 8)과 함께 이용 중인 것으로 외관상 조사됨 3. 감정평가에 대한 사실조회서(2024. 9. 13.자)에 의하면, 1)106호와 107호 사이의 경계를 구별할 수 있는 경계선이나 표지 등은 없는 상태이며 건축물현황도 등을 통해 각 호별 위치를 물리적으로 특정할 수 있으며 향후 경계벽 복원이 가능한 상태 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 6,144㎡ (1858.6평) 건물: 36.48㎡ (11.0평) | 1,680,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 지1층 비01호 외 10개호로서, 외벽: 석재붙임 마감등. 내벽: 인테리어 및 페인팅 마감등. 창호: 섀시 창호등임. 기호1: 공부상 사무소임.(랭스터디카페) 기호2: 공부상 소매점임.(24시셀프빨래방) 기호3: 공부상 소매점임.(공실로 조사됨) 기호4: 공부상 소매점임.(견생냥품) 기호5,6: 공부상 소매점임.(7ELEVEN) 기호7,8: 공부상 소매점임.(MOLLO CAFE - 휴업중으로 조사됨) 기호9: 공부상 소매점임.(계단실, MLLO CAFE의 일부) 기호10: 공부상 사무소임.(랭스터디카페) 기호11: 공부상 의원임.(랭스터디카페) 위생 및 급배수 설
본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "회기역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.
일괄매각 1. 일괄매각 2. 감정평가서에 의하면, 기호(7,8,9 일부) 상호간 경계 벽체 없이 이용 중이고, 기호 9 일부는 일부는 기호(7, 8)과 함께 이용 중인 것으로 외관상 조사됨 3. 감정평가에 대한 사실조회서(2024. 9. 13.자)에 의하면, 1)106호와 107호 사이의 경계를 구별할 수 있는 경계선이나 표지 등은 없는 상태이며 건축물현황도 등을 통해 각 호별 위치를 물리적으로 특정할 수 있으며 향후 경계벽 복원이 가능한 상태
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 106호 | 전입: 2019-05-14 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 6 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 4 기한후납부 5 유찰 6 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 612만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1,612만원 월: 2,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-05-20 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 4,940,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 1. 일괄매각 2. 감정평가서에 의하면, 기호(7,8,9 일부) 상호간 경계 벽체 없이 이용 중이고, 기호 9 일부는 일부는 기호(7, 8)과 함께 이용 중인 것으로 외관상 조사됨 3. 감정평가에 대한 사실조회서(2024. 9. 13.자)에 의하면, 1)106호와 107호 사이의 경계를 구별할 수 있는 경계선이나 표지 등은 없는 상태이며 건축물현황도 등을 통해 각 호별 위치를 물리적으로 특정할 수 있으며 향후 경계벽 복원이 가능한 상태
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 동대문구 회기로 163 (회기동) | 대지면적 | 6,144㎡ (1858.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 36.48㎡ (11.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.6% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동대문구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동대문구세무서 | 동대문구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 회기로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 동대문구 회기로 163 (회기동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 16억 8,000만원 | 13억 7,760만원 | 82% | 6.2명 | 13억 7,760만원 |
| 최근 3개월 | 16억 8,000만원 | 13억 6,080만원 | 81% | 5.8명 | 13억 6,080만원 |
| 최근 6개월 | 16억 8,000만원 | 13억 4,400만원 | 80% | 5.4명 | 13억 4,400만원 |
| 최근 12개월 | 16억 8,000만원 | 13억 2,720만원 | 79% | 5.1명 | 13억 2,720만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 88점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 3,008만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 4,754만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 5,738만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 8,980만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 4,856만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 6,820만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경2507 | 근린상가 | 서울특별시 동대문구 이문로 18 (휘경동) | 2026.09.01 | 3억 5,400만원 | 1억 5,800만원 | 44.6% | 매각 |
| 2025타경2507 | 근린상가 | 서울특별시 동대문구 이문로 18 (휘경동) | 2026.07.28 | 9억 5,600만원 | 5억 6,800만원 | 59.4% | 매각 |
| 2025타경815 | 근린상가 | 서울특별시 동대문구 휘경동 377 이문휘경지웰에스테이트 근린생활시설씨동 2층씨201호 | 2026.10.07 | 5억 2,900만원 | 1억 7,400만원 | 32.9% | 매각 |
| 2025타경12547 | 근린상가 | 서울특별시 중랑구 망우로30길 8 (상봉동) | 2026.04.28 | 1억 4,500만원 | 1억원 | 69% | 매각 |
| 2023타경100759 | 근린상가 | 서울특별시 동대문구 왕산로 128 (용두동) | 2026.08.11 | 3,100만원 | 1,270만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경2583 | 근린상가 | 서울특별시 동대문구 왕산로 117 (제기동) | 2026.06.16 | 680만원 | 280만원 | 41.2% | 매각 |
| 2025타경2828 | 근린상가 | 서울특별시 동대문구 왕산로 117 (제기동) | 2026.06.16 | 970만원 | 401만원 | 41.4% | 매각 |
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