2025타경3980
유찰 3회지분매각2026.10.28 (입찰법정)||
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| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 [도로명] 광주광역시 동구 구성로148번길 10-2(수기동) (수기동,충장홀리어스오피스텔주건축물) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 대항력 있는 임차인 있음 |
| 토지면적 | 476.5㎡ (144.1평) | 건물면적 | 23.62㎡ (7.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 133,000,000원 | 최저가격 | (29%)38,135,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,813,500원 | 청구금액 | 120,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.24 | (56%)74,480,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.05 | (45%)59,584,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.16 | (36%)47,668,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.28 | (29%)38,135,000원 | 진행 |
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물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 | 대 | 476.5㎡ (144.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 (광주광역시 동구 구성로148번길 10-2(수기동) (수기동,충장홀리어스오피스텔주건축물)) | 철근콘크리트구조 · 지상8층 | 23.62㎡ (7.1평) | 토지·건물 일괄평가 | - 대항력 있는 임차인 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 476.5㎡ (144.1평) 건물: 23.62㎡ (7.1평) | 133,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 중 제7층 제707호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 판넬 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 오피스텔(주거형)임. 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방, 기계식주차타워, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음. 2필 일단의 부정형 평지로서 오피스텔 건부지임. 본건 북동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 주차장 출입로에 접함. -- -- --
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 '광주대교' 동측 인근에 위치한 충장홀리어스오피스텔 제1동 제7층 제707호로서 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재한 상업지대임. 본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호함. 일련번호 가)
[참고사항]
- 대항력 있는 임차인 있음
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-09-05|배당요구종기일 : 2025.09.08
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2021-09-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-09-13 확정: 2021-08-23 배당: 2025-08-28 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 있음 | 7층 방1칸 | 전입: 2021-09-13 확정: 2021-08-23 배당: 2025-08-28 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-09-13 확정: 2021-08-23 배당: 2025-08-28 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 3억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025.06.18. 강제경매개시결정|청구/채권금액 : 120,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-09-29 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-04-12 | 임차권설정 | 유OO | 120,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-06-18 | 강제경매 | 유OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-09-05 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2026-03-13 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
- 대항력 있는 임차인 있음
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 | 대지면적 | 476.5㎡ (144.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 23.62㎡ (7.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.0% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동구세무서 | 동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수기동 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,300만원 | 1억 906만원 | 82% | 6.2명 | 1억 906만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,300만원 | 1억 773만원 | 81% | 5.8명 | 1억 773만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,300만원 | 1억 640만원 | 80% | 5.4명 | 1억 640만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,300만원 | 1억 507만원 | 79% | 5.1명 | 1억 507만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8,480만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수72.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수57.555점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3,813만원
- 예상 대출액
- 1,906만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,748만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,118만원
- 예상 대출액
- 2,471만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,492만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,423만원
- 예상 대출액
- 2,875만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,396만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 44.21%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경33015 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 구성로148번길 10-2 (수기동) | 2026.09.08 | 1억 3,300만원 | 4,717만원 | 35.5% | 매각 |
| 2025타경33015 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 구성로148번길 10-2 (수기동) | 2026.07.28 | 1억 3,300만원 | 5,909만원 | 44.4% | 매각 |
| 2024타경78758 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 구성로148번길 10-2 (수기동) | 2026.08.19 | 1억 4,200만원 | 1,067만원 | 7.5% | 매각 |
| 2025타경33887 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 천변우로 361-15 (수기동) | 2026.09.29 | 1억 100만원 | 5,224만원 | 51.7% | 매각 |
| 2025타경32967 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 천변우로 361-15 (수기동) | 2026.06.04 | 1억 1,400만원 | 6,711만원 | 58.9% | 매각 |
| 2025타경32966 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 천변우로 361-15 (수기동) | 2026.05.12 | 1억 2,300만원 | 6,511만원 | 52.9% | 매각 |
| 2023타경85131 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 금남로 202 (금남로4가, 로머스파크) | 2026.09.08 | 3억 3,800만원 | 1억 3,200만원 | 39.1% | 매각 |
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