2025타경243
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 중구 청계천로 334 (신당동) [도로명] 서울특별시 중구 청계천로 334 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 2,142㎡ (648.0평) | 건물면적 | 9.68㎡ (2.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 491,000,000원 | 최저가격 | (33%)160,891,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,089,100원 | 청구금액 | 624,173,381원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.09.10 | (41%)201,114,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.10 | (46%)224,051,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.22 | (33%)160,891,000원 | 진행 |
| 6회 | 2026.10.22 | (37%)179,241,000원 | 진행 |
물건 사진 (29장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중구 청계천로 334 (신당동) | 대 (일반상업지역) | 2,142㎡ (648.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 20,970,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중구 청계천로 334 (신당동) (서울특별시 중구 청계천로 334) | 철근콘크리트조 | 9.68㎡ (2.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,142㎡ (648.0평) 건물: 9.68㎡ (2.9평) | 491,000,000원 | |||
본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '성동공업고등학교' 서측 인근에 위치며 주위는 의류 도매 시장, 각종 상업용빌딩, 업무용빌딩, 쇼핑센터 등이 혼재하는 지역임 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 양호함. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 양호함. 본건 기호1(2층가-58호:영업중), 기호2(2층가-59호:공실상태)는 점포임. 공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 가장형의 평탄한 토지로서 상업용 집합건축물(판매 및 영업용 등)건부지로 이용중임. 가장형의 평탄한 토지로서 상업용 집합건축물(판매 및 영업용 등)건부지로 이용중임. 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합), 시장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2016-08-29 확정: 2021-05-17 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 제가58호 | 전입: 2016-08-29 확정: 2021-05-17 배당: 2025-02-28 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-02-06 확정: 2025-01-07 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 제가59호 | 전입: 2023-02-06 확정: 2025-01-07 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 212원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-12-24 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2015-03-06 | 근저당권 | (OOOOOO | 504,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2015-11-19 | 근저당권 | (OOOOOO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2019-09-30 | 근저당권 | (OOOOOO | 60,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-05-31 | 근저당권 | (OOOOOO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-02-03 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중구 청계천로 334 (신당동) | 대지면적 | 2,142㎡ (648.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 9.68㎡ (2.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중구세무서 | 중구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 청계천로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중구 청계천로 334 (신당동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 9,100만원 | 4억 262만원 | 82% | 6.2명 | 4억 262만원 |
| 최근 3개월 | 4억 9,100만원 | 3억 9,771만원 | 81% | 5.8명 | 3억 9,771만원 |
| 최근 6개월 | 4억 9,100만원 | 3억 9,280만원 | 80% | 5.4명 | 3억 9,280만원 |
| 최근 12개월 | 4억 9,100만원 | 3억 8,789만원 | 79% | 5.1명 | 3억 8,789만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,044만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,021만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 425만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,941만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 2,131만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,537만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 13건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 46장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경178 | 근린상가 | 서울특별시 중구 청계천로 334 (신당동) | 2026.08.27 | 3억 400만원 | 1,080만원 | 3.6% | 매각 |
| 2024타경3283 | 근린상가 | 서울특별시 중구 을지로45길 72 (신당동) | 2026.06.23 | 4,730만원 | 406만원 | 8.6% | 매각 |
| 2025타경618 | 근린상가 | 서울특별시 중구 청계천로 298 (신당동) | 2026.10.06 | 2,700만원 | 248만원 | 9.2% | 매각 |
| 2025타경1000 | 근린상가 | 서울특별시 중구 청계천로 298 (신당동) | 2026.08.05 | 3억 7,100만원 | 1억 8,237만원 | 49.2% | 매각 |
| 2025타경102080 | 근린상가 | 서울특별시 중구 퇴계로75길 27 (흥인동) | 2026.06.25 | 93억 3,668만원 | 84억 1,001만원 | 90.1% | 매각 |
| 2024타경4996 | 근린상가 | 서울특별시 중구 을지로45길 62 (신당동) | 2026.05.07 | 4,230만원 | 464만원 | 11% | 매각 |
| 2025타경102528 | 근린상가 | 서울특별시 종로구 종로6가 262-1 2층 2266호 | 2026.06.02 | 10억원 | 6억 400만원 | 60.4% | 매각 |
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