2025타경511
유찰 5회| 소재지 | 경상남도 남해군 삼동면 영지리 2625-4 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | 2025.02.13 | 매각물건 | - 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함 (미제출시 보증금 몰수) |
| 토지면적 | 481㎡ (145.5평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 49,062,000원 | 최저가격 | (17%)8,246,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,682,800원 | 청구금액 | 153,769,545원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.11 | (49%)24,040,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.22 | (34%)16,828,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.14 | (24%)11,780,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (17%)8,246,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 남해군 삼동면 영지리 2625-4 | 대 | 481㎡ (145.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 남해군 삼동면 영지리 2625-4 | 답 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함 (미제출시 보증금 몰수) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 481㎡ (145.5평) 건물: - | 49,062,000원 | |||
본건은 경상남도 남해군 삼동면 영지리 소재 '영지리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대임. 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임. 기호(1~3) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 가장형, 부정형, 사다리형의 토지이고 휴경지 상태임. 본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. - 기호(1~3) : 공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>
- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함 (미제출시 보증금 몰수)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2017-06-21 | 지상권 | 밀OO | - | 인수 | - |
| 1 | 2018-12-07 | 소유권 | 홍OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2019-02-22 | 근저당권 | 밀OO | 182,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2023-04-25 | 근저당권 | 서OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-08-08 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-11-27 | 압류 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-02-07 | 임의경매 | 밀OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함 (미제출시 보증금 몰수)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 남해군 삼동면 영지리 2625-4 | 대지면적 | 481㎡ (145.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남해군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남해군세무서 | 남해군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼동면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 남해군 삼동면 영지리 2625-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,906만원 | 4,023만원 | 82% | 6.2명 | 4,023만원 |
| 최근 3개월 | 4,906만원 | 3,974만원 | 81% | 5.8명 | 3,974만원 |
| 최근 6개월 | 4,906만원 | 3,924만원 | 80% | 5.4명 | 3,924만원 |
| 최근 12개월 | 4,906만원 | 3,875만원 | 79% | 5.1명 | 3,875만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 412만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,221만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 534만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,166만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 621만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,145만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경511 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 영지리 2625-1 | 2026.10.26 | 4,590만원 | 1,750만원 | 38.1% | 진행중 |
| 2025타경30699 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 이동면 난음리 2080 | 2026.07.27 | 197만원 | 50만원 | 25.3% | 매각 |
| 2025타경529 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 이동면 무림리 1027-2 | 2026.08.31 | 8억 4,737만원 | 1억 7,200만원 | 20.3% | 매각 |
| 2025타경788 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 이동면 초음리 1526 | 2026.08.10 | 5억 8,238만원 | 2억 1,250만원 | 36.5% | 매각 |
| 2025타경31126 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 이동면 신전리 799-4 | 2026.07.27 | 1억 150만원 | 5,709만원 | 56.3% | 매각 |
| 2025타경30051 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 남해읍 입현리 1026 | 2026.06.15 | 7,204만원 | 2,830만원 | 39.3% | 매각 |
| 2025타경765 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 창선면 광천리 569 | 2026.09.21 | 2,557만원 | 615만원 | 24% | 매각 |
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