2025타경51697
유찰 3회지분매각| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1310호 [도로명] 전라남도 무안군 도림길 74 (도림목포캠퍼스시티) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2025.11.17 | 매각물건 | 미납관리비 63,690원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조) |
| 토지면적 | 2,821㎡ (853.4평) | 건물면적 | 25.35㎡ (7.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 165,000,000원 | 최저가격 | (45%)73,920,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,500,000원 | 청구금액 | 1,793,910,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.29 | (100%)165,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.08.10 | (70%)115,500,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.28 | (56%)92,400,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.16 | (45%)73,920,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1310호 | 대 (일반상업지역) | 2,821㎡ (853.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1310호 (전라남도 무안군 도림길 74 (도림목포캠퍼스시티)) | 철근콘크리트구조 | 25.35㎡ (7.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 미납관리비 63,690원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,821㎡ (853.4평) 건물: 25.35㎡ (7.7평) | 165,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식 대상 물건은 오피스텔로 이용중임. 대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음. 대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임. 대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음. 대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 :
대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임. 제반 교통사정은 보통임. 대상 물건은
미납관리비 63,690원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2019-12-12 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-01-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-05-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-05-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-05-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-09-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 910호 전체 | 전입: 2025-10-17 확정: 2025-09-23 배당: - | 보: 2,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-10-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-11-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-11-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 3,000만원 월: 900,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-07 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-11-17 | 경매개시결정(신청채권) | 온OOOOOOOO | 1,793,910,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
미납관리비 63,690원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1310호 | 대지면적 | 2,821㎡ (853.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 25.35㎡ (7.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.9% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 청계면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1310호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,530만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,530만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,365만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,365만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,200만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,200만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,035만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,035만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,696만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,577만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,790만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,081만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,573만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,895만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51697 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층317호 | 2026.08.10 | 6,600만원 | 5,100만원 | 77.3% | 매각 |
| 2025타경51697 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1313호 | 2026.08.10 | 6,800만원 | 5,100만원 | 75% | 매각 |
| 2025타경51697 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층424호 | 2026.08.10 | 6,700만원 | 5,100만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경51697 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층327호 | 2026.08.10 | 6,600만원 | 5,100만원 | 77.3% | 매각 |
| 2025타경51697 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층414호 | 2026.08.10 | 6,700만원 | 5,100만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경51697 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층423호 | 2026.08.10 | 6,700만원 | 5,100만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경51697 | 오피스텔 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 10층1001호 | 2026.08.10 | 8,000만원 | 6,300만원 | 78.8% | 매각 |
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