2024타경113389
유찰 7회지분매각| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 580-1 신정센텀메르빌 [도로명] 울산광역시 남구 돋질로81번길 13 (신정동,신정센텀메르빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 696.1㎡ (210.6평) | 건물면적 | 67.39㎡ (20.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 238,000,000원 | 최저가격 | (4%)9,605,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)960,500원 | 청구금액 | 190,691,700원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.07.21 | (12%)28,001,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.08.25 | (8%)19,601,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.22 | (6%)13,721,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.27 | (4%)9,605,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 남구 신정동 580-1 신정센텀메르빌 | 대 (준주거지역) | 696.1㎡ (210.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,005,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 남구 신정동 580-1 신정센텀메르빌 (돋질로81번길 13 (신정동,신정센텀메르빌)) | 철근콘크리트구조 | 67.39㎡ (20.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 696.1㎡ (210.6평) 건물: 67.39㎡ (20.4평) | 238,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건중 17층 1702호로서 외 벽 : 치장석, 몰탈위페인트 마감 등. 내 벽 : 벽지바름, 일부타일 붙임 등 창 호 : 샷시창호임. 오피스텔(주거용)로 이용중임. 위생 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음. 2필일단의 정방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임. 본건 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함. 580-1: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017- 03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호
본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "월평중학교" 남서측 인근에 위치하는 신정센텀메르빌 17층 1702호로서 주변은 공동주택, 각종근린생활시설 및 업무시설, 신정시장 등으로 형성된 상업지역임 본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 제17층제1702호67.3908㎡전부 | 전입: 2020-04-29 확정: 2020-03-16 배당: - | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억 9,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-10-31 | 소유권 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-08-11 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-01-03 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-05-16 | 가압류 | 광OO | 90,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-05-17 | 가압류 | 이OO | 185,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-06-15 | 가압류 | 김OO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-06-20 | 가압류 | 이OO | 190,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2023-06-22 | 가압류 | 송OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-06-19 | 임차권설정 | 김OO | 190,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-08-07 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 남구 신정동 580-1 신정센텀메르빌 | 대지면적 | 696.1㎡ (210.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 67.39㎡ (20.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.7% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신정동 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 남구 신정동 580-1 신정센텀메르빌 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,800만원 | 1억 9,516만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,516만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,800만원 | 1억 9,278만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,278만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,800만원 | 1억 9,040만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,040만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,800만원 | 1억 8,802만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,802만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 480만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,290만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 622만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,226만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 724만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,202만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11375 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 월평로48번길 9 (신정동) | 2026.09.17 | 1억 4,500만원 | 1억 723만원 | 74% | 매각 |
| 2024타경112379 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 (신정동) | 2026.05.19 | 2억 3,200만원 | 1억 5,279만원 | 65.9% | 매각 |
| 2024타경112355 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 (신정동) | 2026.05.13 | 2억 2,500만원 | 1억 4,689만원 | 65.3% | 매각 |
| 2024타경115972 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 (신정동) | 2026.04.21 | 1억 1,300만원 | 8,279만원 | 73.3% | 매각 |
| 2025타경11768 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층405호 | 2026.10.14 | 2억 1,200만원 | 1억 5,036만원 | 70.9% | 매각 |
| 2025타경11726 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층404호 | 2026.10.08 | 1억 1,200만원 | 7,847만원 | 70.1% | 매각 |
| 2025타경11728 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층305호 | 2026.07.28 | 2억 1,600만원 | 1억 1,799만원 | 54.6% | 매각 |
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