2025타경10420
유찰 4회지분매각2026.10.22 (제112호 법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 67 (가산동) [도로명] 서울특별시 금천구 가산디지털2로 67 (가산동, 에이스하이엔드타워7) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 3,378㎡ (1021.8평) | 건물면적 | 94.74㎡ (28.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,540,000,000원 | 최저가격 | (41%)630,784,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)63,078,400원 | 청구금액 | 368,611,279원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.21 | (100%)1,540,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.14 | (80%)1,232,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.13 | (64%)985,600,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.11 | (51%)788,480,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.22 | (41%)630,784,000원 | 진행 |
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물건 사진 (28장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 67 (가산동) | 공장용지 (준공업지역) | 3,378㎡ (1021.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,445,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 67 (가산동) (서울특별시 금천구 가산디지털2로 67 (가산동, 에이스하이엔드타워7)) | 철근콘크리트구조 · (공장) | 94.74㎡ (28.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,378㎡ (1021.8평) 건물: 94.74㎡ (28.7평) | 1,540,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 20층 건물 내 제1층 제101호로서, 외 벽 : 복합판넬 및 페어글라스 마감 등, 창 호 : 유리마감 등임. 일련번호 1의 공부상 용도는‘지식산업센터-지원시설(제1종근린생활시설:소매점)’임. 통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음. 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로, 건부지로 이용 중임. 대상물건의 동측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접함. - 가산동 345-33 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접 합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '한국어촌어항공단' 북측 인근하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2018-02-28|배당요구종기일 : 2025.09.29
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 없음 | 101호전부 | 전입: - 확정: - 배당: 2025-09-29 | 보: 5,000만원 월: 3,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 * 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가임대차 현황서 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 20,220억 4,087만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 20,220억 9,087만원 월: 3,500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2018. 2. 28. 근저당권|청구/채권금액 : 368,611,279원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2018-02-28 | 소유권이전 | 김OO | 1,040,000,000원 | 매매 거래가액:1,040,000,000원 | 2018.02.28 갑(5) 소유권이전 김OO 매매 거래가액:1,040,000,000원 |
| 0 | 2018-02-28 | 소유권이전 | 김OO | 1,040,000,000원 | 매매 거래가액:1,040,000,000원 | 2018.02.28 갑(5) 소유권이전 김OO 매매 거래가액:1,040,000,000원 |
| 1 | 2018-02-28 | 근저당권설정 | 우리은행 | 720,000,000원 | 말소기준등기 | 2018.02.28 을(10) 근저당권설정 우리은행 720,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2018-02-28 | 근저당권설정 | 우리은행 | 720,000,000원 | 말소기준등기 | 2018.02.28 을(10) 근저당권설정 우리은행 720,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2022-04-08 | 전세권설정 | (주)비지에프리테일 | 50,000,000원 | 존속기간: 2022.04.11 ~ 2024.04.10 범위:상가용 건물 전부 | 2022.04.08 을(11) 전세권설정 (주)비지에프리테일 50,000,000 존속기간: 2022.04.11 ~ 2024.04.10 범위:상가용 건물 전부 소멸 |
| 2 | 2022-04-08 | 전세권설정 | (주)비지에프리테일 | 50,000,000원 | 존속기간: 2022.04.11 ~ 2024.04.10 범위:상가용 건물 전부 | 2022.04.08 을(11) 전세권설정 (주)비지에프리테일 50,000,000 존속기간: 2022.04.11 ~ 2024.04.10 범위:상가용 건물 전부 소멸 |
| 3 | 2024-11-21 | 근저당권설정 | 임OO | 30,000,000원 | 말소 | 2024.11.21 을(12) 근저당권설정 임OO 30,000,000 소멸 |
| 3 | 2024-11-21 | 근저당권설정 | 임OO | 30,000,000원 | 말소 | 2024.11.21 을(12) 근저당권설정 임OO 30,000,000 소멸 |
| 4 | 2025-05-02 | 압류 | 금천구(서울특별시) | 202,505,026원 | 말소 | 2025.05.02 갑(6) 압류 금천구(서울특별시) 소멸 |
| 5 | 2025-06-09 | 가압류 | (주)카카오뱅크 | 41,993,023원 | 2025카단52904 | 2025.06.09 갑(7) 가압류 (주)카카오뱅크 41,993,023 2025카단52904 소멸 |
| 5 | 2025-06-09 | 가압류 | (주)카카오뱅크 | 41,993,023원 | 2025카단52904 | 2025.06.09 갑(7) 가압류 (주)카카오뱅크 41,993,023 2025카단52904 소멸 |
| 6 | 2025-06-27 | 임의경매 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 | 368,611,279원 | 2025타경10420 | 2025.06.27 갑(8) 임의경매 에프더블유2503유동화전문 유한회사 청구금액 368,611,279 2025타경10420 소멸 |
| 6 | 2025-06-27 | 임의경매 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 | 368,611,279원 | 2025타경10420 | 2025.06.27 갑(8) 임의경매 에프더블유2503유동화전문 유한회사 청구금액 368,611,279 2025타경10420 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 67 (가산동) | 대지면적 | 3,378㎡ (1021.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 94.74㎡ (28.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.8% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2010-04-19 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금천구세무서 | 금천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가산디지털2로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 67 (가산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 4,000만원 | 12억 6,280만원 | 82% | 6.2명 | 12억 6,280만원 |
| 최근 3개월 | 15억 4,000만원 | 12억 4,740만원 | 81% | 5.8명 | 12억 4,740만원 |
| 최근 6개월 | 15억 4,000만원 | 12억 3,200만원 | 80% | 5.4명 | 12억 3,200만원 |
| 최근 12개월 | 15억 4,000만원 | 12억 1,660만원 | 79% | 5.1명 | 12억 1,660만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
15억 9,715만원
최저매각가 대비 +5,715만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수58점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.05점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 93점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
6억 3,078만원
- 예상 대출액
- 3억 1,539만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 3,033만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
6억 8,124만원
- 예상 대출액
- 4억 874만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,799만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
7억 3,170만원
- 예상 대출액
- 4억 7,561만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 7,214만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 42장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 49.82%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경514 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 169-16 (가산동) | 2026.09.30 | 1억 7,200만원 | 8,200만원 | 47.7% | 매각 |
| 2025타경514 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 169-16 (가산동) | 2026.08.25 | 1억 6,700만원 | 8,613만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경8888 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 벚꽃로56길 8 (가산동) | 2026.04.29 | 22억 2,357만원 | 13억 80만원 | 58.5% | 매각 |
| 2025타경811 | 근린상가 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층137호 | 2026.11.10 | 6,900만원 | 5,680만원 | 82.3% | 진행중 |
| 2025타경811 | 근린상가 | 경기도 광명시 철산로 4 (철산동) | 2026.08.18 | 5억 5,700만원 | 2억 9,100만원 | 52.2% | 매각 |
| 2023타경1743 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 벚꽃로6길 21 (독산동) | 2026.05.21 | 10억 6,000만원 | 1억 7,870만원 | 16.9% | 매각 |
| 2025타경10673 | 근린상가 | 서울특별시 구로구 가마산로20길 42 (구로동) | 2026.08.25 | 3억원 | 1억 9,500만원 | 65% | 매각 |
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