2025타경51209
유찰 4회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.12.07 (제101호 경매법정)||
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| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 2044 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 현황 상업나지 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 942,944,000원 | 최저가격 | (29%)270,361,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)27,036,100원 | 청구금액 | 511,573,493원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.08 | (45%)422,439,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.20 | (36%)337,951,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.26 | (36%)337,951,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.12.07 | (29%)270,361,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (8장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 무안군 삼향읍 2044 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 무안군 삼향읍 2044 | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | 현황 상업나지 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 942,944,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
전남 무안군 삼향읍 남악리 전남도청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 상업나지 등으로 이루어짐. 인근에 버스승강장이 소재함. 장방형 평지, 상업나지 북측 및 동측으로 왕복 2차선 도로에 접함. 일반상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역, 택지개발지구 - - 상업나지
[참고사항]
현황 상업나지
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2013-04-24|배당요구종기일 : 2025.09.29
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2013.4.24.근저당권|청구/채권금액 : 511,573,493원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2009-08-26 | 소유권이전 | 이OO외1 | 200,908,262,112원 | 매매 이OO,이OO 각 1/2 | 2009.08.26 갑(2) 소유권이전 이OO 외1 매매 이OO,이OO 각 1/2 |
| 1 | 2009-08-26 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2009-08-26 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2013-04-24 | 근저당권설정 | 천OO | 650,000,000원 | 말소기준등기 | 2013.04.24 을(3) 근저당권설정 천운농협 650,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2013-04-24 | 근저당권설정 | 천OO | 650,000,000원 | 말소기준등기 | 2013.04.24 을(3) 근저당권설정 천운농협 650,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 3 | 2013-04-24 | 근저당권 | 천OO | 650,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2013-04-24 | 지상권 | 천OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2016-10-27 | 근저당권설정 | 천OO | 96,000,000원 | 말소 | 2016.10.27 을(5) 근저당권설정 천운농협 96,000,000 소멸 |
| 2 | 2016-10-27 | 근저당권설정 | 천OO | 96,000,000원 | 말소 | 2016.10.27 을(5) 근저당권설정 천운농협 96,000,000 소멸 |
| 5 | 2016-10-27 | 근저당권 | 천OO | 96,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2019-07-05 | 갑구2번이정남지분전부근저당권설정 | 박OO | 100,000,000원 | 말소 | 2019.07.05 을(6) 갑구2번이OO지분전부근저당권설정 박OO 100,000,000 소멸 |
| 3 | 2019-07-05 | 갑구2번이정남지분전부근저당권설정 | 박OO | 100,000,000원 | 말소 | 2019.07.05 을(6) 갑구2번이OO지분전부근저당권설정 박OO 100,000,000 소멸 |
| 6 | 2019-07-05 | 근저당권 | 박OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-03-10 | 갑구2번이정남지분전부근저당권설정 | 손OO | 150,000,000원 | 말소 | 2023.03.10 을(7) 갑구2번이OO지분전부근저당권설정 손OO 150,000,000 소멸 |
| 4 | 2023-03-10 | 갑구2번이정남지분전부근저당권설정 | 손OO | 150,000,000원 | 말소 | 2023.03.10 을(7) 갑구2번이OO지분전부근저당권설정 손OO 150,000,000 소멸 |
| 7 | 2023-03-10 | 근저당권 | 손OO | 150,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-05-10 | 2번이정남지분압류 | 서광주세무서장 | 20,240,510,172원 | 말소 | 2024.05.10 갑(17) 2번이OO지분압류 서광주세무서장 소멸 |
| 8 | 2024-05-10 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-19 | 2번이정남지분압류 | 무OO | 20,241,219,202원 | 말소 | 2024.12.19 갑(20) 2번이OO지분압류 무안군 소멸 |
| 9 | 2024-12-19 | 압류 | 무OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-03-11 | 근저당권 | 이OO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-11 | 갑구2번이정남지분전부근저당권설정 | 이OO | 120,000,000원 | 말소 | 2025.03.11 을(8) 갑구2번이OO지분전부근저당권설정 이OO 120,000,000 소멸 |
| 7 | 2025-03-11 | 갑구2번이정남지분전부근저당권설정 | 이OO | 120,000,000원 | 말소 | 2025.03.11 을(8) 갑구2번이OO지분전부근저당권설정 이OO 120,000,000 소멸 |
| 11 | 2025-06-27 | 임의경매 | 천OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-06-27 | 임의경매 | 천OO | 511,573,493원 | 2025타경51209 | 2025.06.27 갑(21) 임의경매 천운농협 청구금액 511,573,493 2025타경51209 소멸 |
| 8 | 2025-06-27 | 임의경매 | 천OO | 511,573,493원 | 2025타경51209 | 2025.06.27 갑(21) 임의경매 천운농협 청구금액 511,573,493 2025타경51209 소멸 |
| 12 | 2025-07-08 | 가압류 | 수OO | 10,268,397원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-07-08 | 2번이정남지분가압류 | 수협은행 | 10,268,397원 | 2025카단54243 | 2025.07.08 갑(22) 2번이OO지분가압류 수협은행 10,268,397 2025카단54243 소멸 |
| 9 | 2025-07-08 | 2번이정남지분가압류 | 수협은행 | 10,268,397원 | 2025카단54243 | 2025.07.08 갑(22) 2번이OO지분가압류 수협은행 10,268,397 2025카단54243 소멸 |
| 10 | 2025-09-25 | 2번이정남지분가압류 | 에스비아이저축은행 | 29,935,155원 | 2025카단56391 | 2025.09.25 갑(23) 2번이OO지분가압류 에스비아이저축은행 29,935,155 2025카단56391 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
현황 상업나지
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 무안군 삼향읍 2044 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼향읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 무안군 삼향읍 2044 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 4,294만원 | 7억 7,321만원 | 82% | 6.2명 | 7억 7,321만원 |
| 최근 3개월 | 9억 4,294만원 | 7억 6,378만원 | 81% | 5.8명 | 7억 6,378만원 |
| 최근 6개월 | 9억 4,294만원 | 7억 5,435만원 | 80% | 5.4명 | 7억 5,435만원 |
| 최근 12개월 | 9억 4,294만원 | 7억 4,492만원 | 79% | 5.1명 | 7억 4,492만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 7,880만원
최저매각가 대비 +5,636만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수38.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수47.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수48.045점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 32건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2억 7,036만원
- 예상 대출액
- 1억 3,518만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,615만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 9,198만원
- 예상 대출액
- 1억 7,519만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,800만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
3억 1,361만원
- 예상 대출액
- 2억 385만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,121만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 32건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 32건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 35.5%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51266 | 토지·임야 | 전라남도 목포시 옥암동 8-1 | 2026.07.20 | 14억 2,638만원 | 6억 4,330만원 | 45.1% | 매각 |
| 2025타경51266 | 토지·임야 | 전라남도 목포시 옥암동 8-2 | 2026.06.08 | 1억 1,902만원 | 6,801만원 | 57.1% | 매각 |
| 2025타경51347 | 토지·임야 | 전라남도 목포시 옥암마을길116번길 22-3 (옥암동) | 2026.07.20 | 3,907만원 | 1,815만원 | 46.5% | 매각 |
| 2025타경456 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2292 | 2026.07.27 | 13억 2,042만원 | 6억 7,200만원 | 50.9% | 매각 |
| 2024타경3849 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 삼향읍 삼일로 13-13 | 2026.06.15 | 4억 3,045만원 | 2억 6,200만원 | 60.9% | 매각 |
| 2025타경283 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 산59-2 | 2026.05.11 | 5,463만원 | 1,302만원 | 23.8% | 매각 |
| 2025타경331 | 토지·임야 | 전라남도 목포시 대양동 산4-2 | 2026.08.24 | 1억 5,176만원 | 3,501만원 | 23.1% | 매각 |
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