2023타경106978
유찰 4회지분매각| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 244 (불당동) [도로명] 충청남도 천안시 서북구 불당25로 244 (불당동,불당코아루와이드시티오피스텔) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음 |
| 토지면적 | 3,910.8㎡ (1183.0평) | 건물면적 | 22.4㎡ (6.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 136,000,000원 | 최저가격 | (17%)22,858,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,285,800원 | 청구금액 | 15,904,904원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.25 | (34%)46,648,000원 | 진행 |
| 4회 | 2026.08.25 | (34%)46,648,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.29 | (24%)32,654,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.03 | (17%)22,858,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 244 (불당동) | 대 (일반상업지역) | 3,910.8㎡ (1183.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,194,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 244 (불당동) (충청남도 천안시 서북구 불당25로 244 (불당동,불당코아루와이드시티오피스텔)) | 철근콘크리트구조 | 22.4㎡ (6.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,910.8㎡ (1183.0평) 건물: 22.4㎡ (6.8평) | 136,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건내 14층 1411호로서 (사용승인일: 2021.02.10) - 외벽: 화강석, 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임. 오피스텔 (거실(방), 주방, 욕실및화장실, 현관, 다락 등) 1개호로 이용중임. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전등 소방설비, 주차장 등이 되어 있음. 대체로 정방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설부지로 이용중임. 본건 토지의 북측으로 광대로인 음봉로가 소재하며, 서측으로 4차선의 포장도로에 접하며, 주차장출입구는 서측에 소재함. 도시지역(천
본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안종합운동장" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재하는 성숙중인 신불당택지개발지대로 서 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상 황은 보통임.
대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2023-05-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-05-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-05-31 | 소유권 | 윤OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-06-14 | 가압류 | 신OO | 15,746,401원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-07-03 | 강제경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-10-04 | 가압류 | 서OO | 19,222,392원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-10-29 | 임차권설정 | 이OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 244 (불당동) | 대지면적 | 3,910.8㎡ (1183.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 22.4㎡ (6.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.6% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 천안시 관할 등기소 (천안지원) | 천안지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 천안시세무서 | 천안시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서북구 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 244 (불당동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,600만원 | 1억 1,152만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,152만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,600만원 | 1억 1,016만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,016만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,600만원 | 1억 880만원 | 80% | 5.4명 | 1억 880만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,600만원 | 1억 744만원 | 79% | 5.1명 | 1억 744만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,142만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,968만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,481만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,814만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,723만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,757만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경10072 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 9층 945호 | 2026.08.25 | 1억 2,800만원 | 7,101만원 | 55.5% | 매각 |
| 2025타경12956 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 불당23로 73-30 (불당동) | 2026.07.14 | 8,500만원 | 5,100만원 | 60% | 매각 |
| 2025타경373 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 174 (불당동) | 2026.05.11 | 2억 3,700만원 | 1억 3,300만원 | 56.1% | 매각 |
| 2025타경11681 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 백석3로 130-13 (백석동) | 2026.09.08 | 9,700만원 | 4,408만원 | 45.5% | 매각 |
| 2025타경545 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 백석3로 130-13 (백석동) | 2026.07.27 | 9,900만원 | 5,750만원 | 58.1% | 매각 |
| 2025타경604 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 한들1로 134-11 (백석동) | 2026.06.16 | 1억 4,900만원 | 8,680만원 | 58.3% | 매각 |
| 2025타경790 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 1054 천안백석하우스토리엔시티 2층222호 | 2026.07.28 | 7,000만원 | 3,895만원 | 55.6% | 매각 |
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