2025타경654
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 111-2 [도로명] 경상남도 거제시 야부길 23-1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | 2025.11.18 | 매각물건 | -일괄매각. -[목록1] 지적불부합지역으로 지적재조사 지구로 지정되어 있는 바, 지적측량결과 면적 증감(증감이 있는 경우 정산 절차가 수반됨)이 있을 수 있음. 지하수는 모터 고장으로 현재 사용하지 않는 것으로 조사되고, 토지가격에 포함 평가함. -[목록2] 제시외 건물(감정서상㉠~㉤) 매각 포함. |
| 토지면적 | 922㎡ (278.9평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 68,228,000원 | 최저가격 | (34%)23,402,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,822,800원 | 청구금액 | 170,963,090원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.22 | (100%)68,228,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.27 | (70%)47,760,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.07 | (49%)33,432,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.26 | (34%)23,402,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 111-2 | 대 | 922㎡ (278.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 111-2 (경상남도 거제시 야부길 23-1) | 답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -[목록1] 지적불부합지역으로 지적재조사 지구로 지정되어 있는 바, 지적측량결과 면적 증감(증감이 있는 경우 정산 절차가 수반됨)이 있을 수 있음. 지하수는 모터 고장으로 현재 사용하지 않는 것으로 조사되고, 토지가격에 포함 평가함. -[목록2] 제시외 건물(감정서상㉠~㉤) 매각 포함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 922㎡ (278.9평) 건물: - | 68,228,000원 | |||
대상물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '야부노인정' 북측 인근<일련번호 1> 및 북동측 인근<일련번호 3>, 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '죽토저수지' 남측 인근<일련번호 4,5>에 위치하며, 일련번호 1 토지 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하고, 일련번호 3~5 토지 주위는 목전, 묵답 등의 휴경지가 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨. ■ 일련번호 1 토지까지 소형 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨. ■ 일련번호 3~5 토지까지 차량접근이 불가능하며, 제반 교통상황은 불편시됨. ■ 일련번호 1 : 완경사 지세의 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. ■ 일련번호 3 : 급경사 지세의 부정형 토지로서, 묵전으로 이용중임. ■ 일련번호 4,5 : 급경사 지세의 부정형 토지로서, 묵답으로 이용중임. ■ 일련번호 1 : 남서측으로 노폭 약 3미터 정도의 도로와 접함. ■ 일련번호 3~5 : 지적도상 맹
-일괄매각. -[목록1] 지적불부합지역으로 지적재조사 지구로 지정되어 있는 바, 지적측량결과 면적 증감(증감이 있는 경우 정산 절차가 수반됨)이 있을 수 있음. 지하수는 모터 고장으로 현재 사용하지 않는 것으로 조사되고, 토지가격에 포함 평가함. -[목록2] 제시외 건물(감정서상㉠~㉤) 매각 포함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-02-05 | [근저당권] | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-11-18 | 경매개시결정(신청채권) | 남OOOOOOO(OOOOOOOOOOO) | 170,963,090원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -[목록1] 지적불부합지역으로 지적재조사 지구로 지정되어 있는 바, 지적측량결과 면적 증감(증감이 있는 경우 정산 절차가 수반됨)이 있을 수 있음. 지하수는 모터 고장으로 현재 사용하지 않는 것으로 조사되고, 토지가격에 포함 평가함. -[목록2] 제시외 건물(감정서상㉠~㉤) 매각 포함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 111-2 | 대지면적 | 922㎡ (278.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 연초면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 111-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,822만원 | 5,594만원 | 82% | 6.2명 | 5,594만원 |
| 최근 3개월 | 6,822만원 | 5,526만원 | 81% | 5.8명 | 5,526만원 |
| 최근 6개월 | 6,822만원 | 5,458만원 | 80% | 5.4명 | 5,458만원 |
| 최근 12개월 | 6,822만원 | 5,390만원 | 79% | 5.1명 | 5,390만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,170만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,995만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,516만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,838만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,764만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,779만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경31722 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 산83-1 | 2026.06.01 | 3억 7,531만원 | 5,050만원 | 13.5% | 매각 |
| 2025타경21049 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 622 | 2026.06.22 | 3억 1,397만원 | 8,000만원 | 25.5% | 매각 |
| 2025타경21066 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 옥포동 산150-2 | 2026.10.26 | 3억 2,511만원 | 6,500만원 | 20% | 진행중 |
| 2024타경26843 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 340-13 | 2026.05.18 | 12억 2,293만원 | 5,111만원 | 4.2% | 취하 |
| 2025타경20057 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 연초면 송정리 486 | 2026.10.19 | 9,660만원 | 511만원 | 5.3% | 매각 |
| 2025타경20057 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 연초면 천곡1길 80-37 | 2026.10.19 | 4,182만원 | 251만원 | 6% | 변경 |
| 2024타경21299 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 옥포동 98-7 | 2025.11.17 | 494만원 | 61만원 | 12.3% | 매각 |
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