2025타경1012
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 [도로명] 서울특별시 은평구 은평로8길 9-1 (응암동,동인에버빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 창고 등으로 이용중임. |
| 토지면적 | 348.1㎡ (105.3평) | 건물면적 | 108.84㎡ (32.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 316,000,000원 | 최저가격 | (26%)82,838,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,283,800원 | 청구금액 | 235,486,928원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.21 | (51%)161,792,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.25 | (41%)129,434,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.29 | (33%)103,547,000원 | 진행 |
| 6회 | 2026.11.03 | (26%)82,838,000원 | 진행 |
물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 | 대 (준주거지역) | 348.1㎡ (105.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,589,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 (서울특별시 은평구 은평로8길 9-1 (응암동,동인에버빌)) | 철근콘크리트구조 | 108.84㎡ (32.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 창고 등으로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 348.1㎡ (105.3평) 건물: 108.84㎡ (32.9평) | 316,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상9층건 중 제지1층 제비01호로서, 외 벽 : 외장석붙임 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창 호 : 샷시창호임. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 창고 등으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등이 구비 되어 있음. 정방형의 등고평탄한 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 부지로 이용중임. 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의
본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 은명초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 은평이마트, 응암금호아파트, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집되어 있는 주상복합지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 응암역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
1. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 창고 등으로 이용중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-30 확정: 2025-06-17 배당: 2025-08-05 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-30 확정: 2025-06-17 배당: 2025-08-05 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 제지1층제비01호좌측전부 | 전입: 2025-06-17 확정: 2025-06-17 배당: 2025-08-05 | 보: 1,000만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 지1층 비01호 | 전입: 2025-06-17 확정: 2025-06-17 배당: - | 보: 1,000만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4,000만원 월: 1,400,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-10-06 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-10-06 | 근저당권 | (OOOOOO | 264,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-04 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 창고 등으로 이용중임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 | 대지면적 | 348.1㎡ (105.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 108.84㎡ (32.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 31.3% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 응암동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 1,600만원 | 2억 5,912만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,912만원 |
| 최근 3개월 | 3억 1,600만원 | 2억 5,596만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,596만원 |
| 최근 6개월 | 3억 1,600만원 | 2억 5,280만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,280만원 |
| 최근 12개월 | 3억 1,600만원 | 2억 4,964만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,964만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,141만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,033만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,367만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,477만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,245만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,268만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 34장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1135 | 근린상가 | 서울특별시 은평구 가좌로11길 5-19 (신사동, 로뎀빌) | 2026.05.12 | 1억 2,400만원 | 9,920만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경51485 | 근린상가 | 서울특별시 은평구 응암로 189-11 (응암동) | 2026.05.12 | 1억 5,720만원 | 8,048만원 | 51.2% | 매각 |
| 2026타경50085 | 근린상가 | 서울특별시 은평구 불광로1길 10 (대조동, 모아아파트) | 2026.09.08 | 3억 8,300만원 | 2억 202만원 | 52.7% | 매각 |
| 2025타경538 | 근린상가 | 서울특별시 은평구 증산로 359 (증산동) | 2026.09.08 | 49억 2,778만원 | 27억 1,100만원 | 55% | 매각 |
| 2025타경51758 | 근린상가 | 서울특별시 은평구 은평터널로7길 19-2 (신사동, 행복한집) | 2026.06.16 | 2억 4,800만원 | 1억 9,840만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경880 | 근린상가 | 서울특별시 서대문구 홍제동 294-36 1층 17호 | 2026.05.19 | 10억 78만원 | 5억 2,288만원 | 52.2% | 매각 |
| 2025타경51737 | 근린상가 | 서울특별시 은평구 갈현로27길 9-8 (갈현동, 예림빌5차) | 2026.05.26 | 2억 4,600만원 | 1억 5,815만원 | 64.3% | 매각 |
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