2025타경51687
유찰 3회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 목포시 호남로 6 (남교동, 남교크레지움에듀파크) [도로명] 전라남도 목포시 호남로 6 (남교동,남교크레지움에듀파크) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자는 임차보증금 대위변제자임 건물 전체 세대 미납전기료 약11,353,550원(25년 1월-10월)으로 한국전력공사의 단전안내서 있음 |
| 토지면적 | 2,418.6㎡ (731.6평) | 건물면적 | 72.75㎡ (22.0평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 200,000,000원 | 최저가격 | (45%)89,600,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)8,960,000원 | 청구금액 | 179,500,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.08 | (100%)200,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.20 | (70%)140,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.26 | (45%)89,600,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 목포시 호남로 6 (남교동, 남교크레지움에듀파크) | 대 (일반상업지역) | 2,418.6㎡ (731.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 목포시 호남로 6 (남교동, 남교크레지움에듀파크) (전라남도 목포시 호남로 6 (남교동,남교크레지움에듀파크)) | 철근콘크리트구조(벽식구조 | 72.75㎡ (22.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자는 임차보증금 대위변제자임 건물 전체 세대 미납전기료 약11,353,550원(25년 1월-10월)으로 한국전력공사의 단전안내서 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,418.6㎡ (731.6평) 건물: 72.75㎡ (22.0평) | 200,000,000원 | |||
철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물(사용승인일:2020.4.13)내 4층 404호로 외벽: 몰탈위페인팅, 미장석재마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창임. 공동주택(아파트)로 이용중임. 기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 옥내주차장 등이 시설됨. 유사 사다리형 평지의 아파트 및 근린생활부지임. 남측과 북측으로 왕복 2차선도로에 접하며, 북측도로를 통해 차량통행함.. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역임. 없 음. 본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하
본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하는 '남교 크레지움에듀파크 1동 4층 404호'로, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성된 구도심지역으로 주거환경 보통임. 본건은 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통여건 보통임.
신청채권자는 임차보증금 대위변제자임 건물 전체 세대 미납전기료 약11,353,550원(25년 1월-10월)으로 한국전력공사의 단전안내서 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-04-23 | 근저당권 | 신OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 179,500,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
신청채권자는 임차보증금 대위변제자임 건물 전체 세대 미납전기료 약11,353,550원(25년 1월-10월)으로 한국전력공사의 단전안내서 있음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 목포시 호남로 6 (남교동, 남교크레지움에듀파크) | 대지면적 | 2,418.6㎡ (731.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 72.75㎡ (22.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.0% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조(벽식구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 목포시 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 목포시세무서 | 목포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 호남로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 목포시 호남로 6 (남교동, 남교크레지움에듀파크) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억원 | 1억 6,400만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,400만원 |
| 최근 3개월 | 2억원 | 1억 6,200만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,200만원 |
| 최근 6개월 | 2억원 | 1억 6,000만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,000만원 |
| 최근 12개월 | 2억원 | 1억 5,800만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,800만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,480만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,378만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,806만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,777만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,755만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,552만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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