2025타경12247
유찰 7회지분매각| 소재지 | 서울특별시 동대문구 한천로 128 (장안동) [도로명] 서울특별시 동대문구 한천로 128 (장안동,동일타워) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용'으로 이용중임. |
| 토지면적 | 705㎡ (213.3평) | 건물면적 | 18.38㎡ (5.6평) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 235,000,000원 | 최저가격 | (64%)150,400,000원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)15,040,000원 | 청구금액 | 235,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.02.26 | (100%)235,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.03.31 | (80%)188,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.07 | (64%)150,400,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.09 | (51%)120,320,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.27 | (64%)150,400,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 동대문구 한천로 128 (장안동) | 대 (제3종일반주거지역) | 705㎡ (213.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,246,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 동대문구 한천로 128 (장안동) (서울특별시 동대문구 한천로 128 (장안동,동일타워)) | 철근콘크리트구조 | 18.38㎡ (5.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용'으로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 705㎡ (213.3평) 건물: 18.38㎡ (5.6평) | 235,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건내 제4층 제410호로서, 외벽은 치장석붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임. 오피스텔1(원룸형(일부 중2층구조): 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨. 상·하수도설비·소화전설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음. 2필지 일단의 부정형으로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임. 차량출입 가능한 도로 개설되어 있음. 기호1: 제3종일반주거지역, 대로3류(폭25m~
본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '동대문구선거관리위원회' 북서측 인근에 위치함. 부근은 상업용건물 및 주상용건물·근린생활시설·공동주택·단독주택·금융기관·교육기관 ·공원 등이 혼재되어 형성된 촬영소사거리주변 오피스텔로서 주위환경은 보통임. 대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.
공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용'으로 이용중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-04-02 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 235,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용'으로 이용중임.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 동대문구 한천로 128 (장안동) | 대지면적 | 705㎡ (213.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 18.38㎡ (5.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.6% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동대문구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동대문구세무서 | 동대문구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 한천로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 동대문구 한천로 128 (장안동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,500만원 | 1억 9,270만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,270만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,500만원 | 1억 9,035만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,035만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,500만원 | 1억 8,800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,800만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,500만원 | 1억 8,565만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,565만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 70점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,520만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,485만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,745만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,475만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,340만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,098만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12139 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 한천로 128 (장안동) | 2026.07.21 | 2억 3,300만원 | 1억 4,140만원 | 60.7% | 매각 |
| 2025타경12140 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 한천로 128 (장안동) | 2026.06.23 | 2억 3,800만원 | 1억 5,232만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경12019 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 한천로 128 (장안동) | 2026.06.16 | 2억 3,400만원 | 1억 4,508만원 | 62% | 매각 |
| 2025타경11297 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 한천로 128 (장안동) | 2026.06.09 | 2억 3,100만원 | 1억 4,423만원 | 62.4% | 매각 |
| 2025타경12453 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 장한로23길 11-10 (장안동, 태솔에버빌3차) | 2026.05.12 | 3억 4,800만원 | 2억 8,511만원 | 81.9% | 매각 |
| 2025타경12286 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 장한로 107 (장안동) | 2026.06.02 | 2억 6,300만원 | 2억 603만원 | 78.3% | 매각 |
| 2024타경3817 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 장안동 373-3 현대썬앤빌601 | 2026.07.14 | 1억 500만원 | 578만원 | 5.5% | 매각 |
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