2023타경61278
유찰 5회2026.10.26 (입찰법정[제101호])||
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| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64 (성내동, 에스아이팰리스 센트럴성내) [도로명] 서울특별시 강동구 성내로 00064-00000 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 739.8㎡ (223.8평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 203,000,000원 | 최저가격 | (51%)103,424,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,342,400원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.10.26 | (80%)161,600,000원 | 진행 |
| 6회 | 2026.10.26 | (80%)162,400,000원 | 진행 |
| 6회 | 2026.10.26 | (83%)168,000,000원 | 진행 |
| 6회 | 2026.10.26 | (83%)168,800,000원 | 진행 |
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물건 사진 (44장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강동구 성내로 64 (성내동, 에스아이팰리스 센트럴성내) | 대 (제3종일반주거지역) | 739.8㎡ (223.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,914,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강동구 성내로 64 (성내동, 에스아이팰리스 센트럴성내) (서울특별시 강동구 성내로 00064-00000) | 다세대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 739.8㎡ (223.8평) 건물: - | 203,000,000원 | |||
[참고사항]
주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨
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임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : 2024.03.18
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 204호 | 전입: 2021-05-28 확정: 2021-05-13 배당: 2023-11-30 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 있음 | 204호 | 전입: 2021-05-28 확정: 2021-05-13 배당: - | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 206호 | 전입: 2021-06-04 확정: 2021-06-04 배당: - | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 206호 | 전입: 2021-06-04 확정: 2021-06-04 배당: 2023-11-30 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 1004호 | 전입: 2021-06-16 확정: 2021-06-07 배당: 2023-11-30 | 보: 2억 3,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 1004호 | 전입: 2021-06-16 확정: 2021-06-07 배당: - | 보: 2억 3,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 있음 | 303호 | 전입: 2021-06-25 확정: 2021-05-20 배당: - | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 303호 | 전입: 2021-06-25 확정: 2021-05-20 배당: 2023-11-30 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 있음 | 1306호 | 전입: 2021-07-07 확정: 2021-06-21 배당: - | 보: 2억 3,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 1306호 | 전입: 2021-07-07 확정: 2021-06-21 배당: 2023-11-30 | 보: 2억 3,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 1006호 | 전입: 2021-07-22 확정: 2021-07-22 배당: 2023-11-30 | 보: 2억 3,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 1006호 | 전입: 2021-07-22 확정: 2021-07-22 배당: - | 보: 2억 3,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 1403호 | 전입: 2021-07-30 확정: 2021-06-25 배당: - | 보: 2억 3,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 1403호 | 전입: 2021-07-30 확정: 2021-06-25 배당: 2023-11-30 | 보: 2억 3,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 205호 | 전입: 2021-08-02 확정: 2021-07-12 배당: 2023-11-30 | 보: 2억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 205호 | 전입: 2021-08-02 확정: 2021-07-12 배당: - | 보: 2억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 차OO 대항력 있음 | 1002호 | 전입: 2021-08-11 확정: 2021-08-11 배당: - | 보: 2억 2,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 1002호 | 전입: 2021-08-11 확정: 2021-08-11 배당: 2023-11-30 | 보: 2억 2,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 1404호 | 전입: 2021-10-15 확정: 2021-10-15 배당: - | 보: 2억 3,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 1404호 | 전입: 2021-10-15 확정: 2021-10-15 배당: 2023-11-30 | 보: 2억 3,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 1204호 | 전입: 2022-05-20 확정: 2022-04-29 배당: - | 보: 2억 4,990만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 1204호 | 전입: 2022-05-20 확정: 2022-04-29 배당: 2023-11-30 | 보: 2억 4,990만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 / 508호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (23건) | - | 보: 51억 6,580만원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2021-05-28 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-06-04 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-06-18 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-06-25 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-07-07 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-07-22 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-07-30 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-08-02 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2021-08-11 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-08-11 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 1 | 2021-10-15 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-10-15 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-04-26 | 임차권설정 | 김OO | 230,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2023-04-26 | 임차권설정 | 이OO | 237,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2023-05-01 | 임차권설정 | 이OO | 239,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2023-05-04 | 임차권설정 | 심OO | 230,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2023-05-15 | 임차권설정 | 노OO | 230,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2023-05-18 | 임차권설정 | 차OO | 229,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2023-05-22 | 임차권설정 | 고OO | 239,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2023-05-24 | 임차권설정 | 이OO | 237,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2023-05-26 | 임차권설정 | 김OO | 249,900,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2023-06-01 | 임차권설정 | 김OO | 225,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2023-06-02 | 임차권설정 | 이OO | 237,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2023-12-28 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
| 1 | - | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강동구 성내로 64 (성내동, 에스아이팰리스 센트럴성내) | 대지면적 | 739.8㎡ (223.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강동구세무서 | 강동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성내로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강동구 성내로 64 (성내동, 에스아이팰리스 센트럴성내) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 300만원 | 1억 6,646만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,646만원 |
| 최근 3개월 | 2억 300만원 | 1억 6,443만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,443만원 |
| 최근 6개월 | 2억 300만원 | 1억 6,240만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,240만원 |
| 최근 12개월 | 2억 300만원 | 1억 6,037만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,037만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 3,116만원
최저매각가 대비 +124만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수75.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수62.905점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 25건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 23건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 49.1%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 342만원
- 예상 대출액
- 5,171만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,084만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 1,169만원
- 예상 대출액
- 6,701만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,390만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 1,997만원
- 예상 대출액
- 7,798만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,130만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 25건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 23건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 77건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 484장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 49.1% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 25건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 23건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 49.1%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 83.7%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경65048 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 성내로 64 (성내동, 에스아이팰리스 센트럴성내) | 2026.06.01 | 2억 2,800만원 | 1억 9,500만원 | 85.5% | 매각 |
| 2024타경63189 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 성내로10길 19 (성내동, 씨피빌라) | 2026.05.18 | 2억 4,500만원 | 2억 3,999만원 | 98% | 매각 |
| 2025타경51253 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 성내로17길 16 (성내동, 아미캐슬) | 2026.09.21 | 1억 6,600만원 | 1억 3,130만원 | 79.1% | 매각 |
| 2025타경51353 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 풍성로42길 6 (성내동, 해피하우스) | 2026.10.19 | 3억 7,000만원 | 2억 6,369만원 | 71.3% | 매각 |
| 2025타경51416 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 풍성로 147-19 (성내동) | 2026.07.27 | 3억 5,200만원 | 3억 2,095만원 | 91.2% | 매각 |
| 2024타경61732 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 천호대로176길 10-9 (성내동, 화영하우스7차) | 2026.07.27 | 2억 700만원 | 2억 880만원 | 100.9% | 매각 |
| 2024타경63080 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 천호대로176길 10-9 (성내동, 화영하우스7차) | 2026.06.15 | 2억 2,300만원 | 1억 8,777만원 | 84.2% | 매각 |
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