2024타경83966
유찰 4회지분매각2026.10.23 (광교신청사 제101호 경매법정)||
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| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동) [도로명] 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동,프리미엄원희캐슬기흥서천) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 현황 사무실로 이용중 |
| 토지면적 | 18,928.6㎡ (5725.9평) | 건물면적 | 59.8㎡ (18.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,110,000,000원 | 최저가격 | (12%)130,591,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)13,059,100원 | 청구금액 | 708,491,701원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.06.26 | (34%)380,730,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.11 | (24%)266,511,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.14 | (17%)186,558,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.23 | (12%)130,591,000원 | 진행 |
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물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동) | 공장용지 (준주거지역) | 18,928.6㎡ (5725.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,554,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동) (경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동,프리미엄원희캐슬기흥서천)) | 철근콘크리트구조 | 59.8㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | - 현황 사무실로 이용중 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 18,928.6㎡ (5725.9평) 건물: 59.8㎡ (18.1평) | 1,110,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제1층 제엘135호로서, 외벽: 강화유리, 복합판넬 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인트 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 본건은 근린생활시설 1개호(현황 사무실)로 이용중임 (후첨 "사진용지" 참조) 위생 및 급배수설비,화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 엘리베이터, 주차장설비 등이 되어있음. 3필 일단의 평탄한 사다리형지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설,기숙사) 건부지로 이용중임. 본건 부지 북측, 남측, 동측으로 폭 약 15M 내외의 포장도로와 접하며, 서측으로 완충녹지 월편으로 폭 약35M 도로와 연계됨
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "삼성전자 기흥사업장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장(지식산업센터), 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 본건까지 제반 차량 진출입 용이하며 인근으로 버스정류장이 소재하여 광역적 도로접근성 및 대중교통사정 보통임.
[참고사항]
- 현황 사무실로 이용중
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-11-25|배당요구종기일 : 2024.10.29
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 로OO 대항력 없음 | 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘135호59.8000㎡ | 전입: 2022-12-27 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 5,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 로얄골드썬인베스트 주식회사(김OO) 대항력 없음 | 점포 / 프리미엄원희캐슬 기흥서천 1층 엘135호 | 전입: 2022-12-27 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 5,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억원 월: 10,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022. 11. 25. 근저당권|청구/채권금액 : 708,491,701원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-11-25 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-11-25 | 근저당권 | 안OO | 852,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-02-29 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-14 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-08-14 | 임의경매 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-11-28 | 압류 | 용OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-12-03 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
- 현황 사무실로 이용중
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동) | 대지면적 | 18,928.6㎡ (5725.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.8㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.3% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 용인시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 용인시세무서 | 용인시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 기흥구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 1,000만원 | 9억 1,020만원 | 82% | 6.2명 | 9억 1,020만원 |
| 최근 3개월 | 11억 1,000만원 | 8억 9,910만원 | 81% | 5.8명 | 8억 9,910만원 |
| 최근 6개월 | 11억 1,000만원 | 8억 8,800만원 | 80% | 5.4명 | 8억 8,800만원 |
| 최근 12개월 | 11억 1,000만원 | 8억 7,690만원 | 79% | 5.1명 | 8억 7,690만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5억 6,408만원
최저매각가 대비 +2,018만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수36.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수60.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수56.795점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 3,059만원
- 예상 대출액
- 6,529만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,473만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 4,103만원
- 예상 대출액
- 8,462만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,596만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 5,148만원
- 예상 대출액
- 9,846만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,268만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 43.4%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경7955 | 근린상가 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동) | 2026.09.21 | 21억 4,700만원 | 13억 5,000만원 | 62.9% | 매각 |
| 2024타경84105 | 근린상가 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동) | 2026.08.25 | 23억 3,100만원 | 2억 2,300만원 | 9.6% | 매각 |
| 2024타경97224 | 근린상가 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동) | 2026.08.21 | 9억 6,300만원 | 5,500만원 | 5.7% | 매각 |
| 2024타경6105 | 근린상가 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 11 (농서동) | 2026.04.21 | 2억 8,500만원 | 1억 1,811만원 | 41.4% | 매각 |
| 2025타경50864 | 근린상가 | 경기도 용인시 기흥구 서천로127번길 11-5 (서천동) | 2026.05.13 | 4억 1,300만원 | 1억 5,230만원 | 36.9% | 매각 |
| 2025타경55829 | 근린상가 | 경기도 용인시 기흥구 서천로117번길 7 (서천동) | 2026.09.04 | 7,000만원 | 1억 4,500만원 | 207.1% | 매각 |
| 2025타경1045 | 근린상가 | 경기도 화성시 동탄구 큰재봉길 23-4 (석우동) | 2026.09.09 | 6억 6,800만원 | 1억 2,100만원 | 18.1% | 매각 |
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