2025타경10392
유찰 7회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 창녕군 부곡면 한골2길 33-1 [도로명] 경상남도 창녕군 한골2길 33-1 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -제시외 건물 포함. -본건 건물 내역 중 감정평가서상 기호(1-1) 건물은 등기부상 면적이 7.6평(환산면적 25.12㎡)이나, 일반건축물대장상 24.13.㎡으로 상이하며, 등기부상 '토담조'이나 현황 '토담조(조적보강)'이며, 실측면적은 41.7㎡임. -감정평가서상 기호(1-2) 건물은 등기부상 면적이 5평(환산면적 16.53㎡)이나, 일반건축물대장상 16.52㎡으로 상이하며, 등기부상 '주택'이나 현황 '방 및 창고'이며, 실측면적은 21 |
| 토지면적 | 327㎡ (98.9평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 장OO |
| 감정가격 | 21,420,800원 | 최저가격 | (8%)1,765,000원 | 채무자 | 장OO |
| 입찰보증금 | (10%)176,500원 | 청구금액 | 24,398,122원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.16 | (100%)21,420,800원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.20 | (70%)14,995,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.18 | (49%)10,497,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.22 | (34%)7,348,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.02 | (8%)1,765,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창녕군 부곡면 한골2길 33-1 | 대 (자연녹지지역) | 327㎡ (98.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 76,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창녕군 부곡면 한골2길 33-1 (경상남도 창녕군 한골2길 33-1) | 일반목구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | -제시외 건물 포함. -본건 건물 내역 중 감정평가서상 기호(1-1) 건물은 등기부상 면적이 7.6평(환산면적 25.12㎡)이나, 일반건축물대장상 24.13.㎡으로 상이하며, 등기부상 '토담조'이나 현황 '토담조(조적보강)'이며, 실측면적은 41.7㎡임. -감정평가서상 기호(1-2) 건물은 등기부상 면적이 5평(환산면적 16.53㎡)이나, 일반건축물대장상 16.52㎡으로 상이하며, 등기부상 '주택'이나 현황 '방 및 창고'이며, 실측면적은 21 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 327㎡ (98.9평) 건물: - | 21,420,800원 | |||
건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. 본건 기호 (1-2) 건물은 토담조 스레트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 토담 노출 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 토담 노출 등 마감. 본건 기호 (1-3) 건물은 토담조 현황 스레트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 토담 노출 등 마감. 내 벽 : 토담 노출 등 마감. 본건 기호 (1-1) 건물은 주택으로 이용 중이며, 본건 기호 (1-2) 건물은 현황 방 및 창고로 이용 중이며, 본건 기호 (1-3) 건물은 창고로 이용 중임. 본건 기호 (1-1) 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음. 해당사항 - 본건 건물은 귀 제시목록과 면적 및 현황 등이 다소 상이하나, 이는 사용승인일이 오래되어 증개축이 이루어 진 것으로 추정되며, 구조 및 이용상황 등의 유사성을 근거로 판단할 때 본건 건물로 추
본건 기호 (1-1) 건물은 현황 토담조(조적보강) 스레트지붕 단층
-제시외 건물 포함. -본건 건물 내역 중 감정평가서상 기호(1-1) 건물은 등기부상 면적이 7.6평(환산면적 25.12㎡)이나, 일반건축물대장상 24.13.㎡으로 상이하며, 등기부상 '토담조'이나 현황 '토담조(조적보강)'이며, 실측면적은 41.7㎡임. -감정평가서상 기호(1-2) 건물은 등기부상 면적이 5평(환산면적 16.53㎡)이나, 일반건축물대장상 16.52㎡으로 상이하며, 등기부상 '주택'이나 현황 '방 및 창고'이며, 실측면적은 21
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2011-08-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-12-16 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 24,398,122원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-제시외 건물 포함. -본건 건물 내역 중 감정평가서상 기호(1-1) 건물은 등기부상 면적이 7.6평(환산면적 25.12㎡)이나, 일반건축물대장상 24.13.㎡으로 상이하며, 등기부상 '토담조'이나 현황 '토담조(조적보강)'이며, 실측면적은 41.7㎡임. -감정평가서상 기호(1-2) 건물은 등기부상 면적이 5평(환산면적 16.53㎡)이나, 일반건축물대장상 16.52㎡으로 상이하며, 등기부상 '주택'이나 현황 '방 및 창고'이며, 실측면적은 21
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 장OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 장OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창녕군 부곡면 한골2길 33-1 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 39.01㎡ (11.8평) | 건축면적 | 39.01㎡ (11.8평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 | 사용승인일자 | 1900 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창녕군 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창녕군세무서 | 창녕군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 부곡면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창녕군 부곡면 한골2길 33-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2,142만원 | 1,756만원 | 82% | 6.2명 | 1,756만원 |
| 최근 3개월 | 2,142만원 | 1,735만원 | 81% | 5.8명 | 1,735만원 |
| 최근 6개월 | 2,142만원 | 1,713만원 | 80% | 5.4명 | 1,713만원 |
| 최근 12개월 | 2,142만원 | 1,692만원 | 79% | 5.1명 | 1,692만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 88만원
- 필요 현금(실투자)
- 890만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 114만원
- 필요 현금(실투자)
- 878만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 133만원
- 필요 현금(실투자)
- 873만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1752 | 단독·다가구 | 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 1374 | 2026.10.12 | 2억 6,426만원 | 7,500만원 | 28.4% | 매각 |
| 2025타경10533 | 단독·다가구 | 경상남도 창녕군 도천면 덕곡안길 8-54 | 2026.11.02 | 1억 8,908만원 | 1억 3,505만원 | 71.4% | 진행중 |
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