2025타경20845
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려로 41 [도로명] 경상남도 창원시 마산회원구 광려로 41 (청남우노프라자) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 2026. 3. 18.자 청남우노프라자가 제출한 참고자료에는 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분의 7,040,452원 미납관리비가 있다고 하여 입찰시 확인 요함 |
| 토지면적 | 3,673㎡ (1111.1평) | 건물면적 | 222.7㎡ (67.4평) | 소유자 | 장OO |
| 감정가격 | 191,000,000원 | 최저가격 | (17%)32,101,000원 | 채무자 | 장OO |
| 입찰보증금 | (10%)3,210,100원 | 청구금액 | 1,599,942,791원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.19 | (100%)191,000,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.05.28 | (100%)191,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.02 | (70%)133,700,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.06 | (49%)93,590,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.26 | (17%)32,101,000원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려로 41 | 대 (제3종일반주거지역) | 3,673㎡ (1111.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 811,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려로 41 (경상남도 창원시 마산회원구 광려로 41 (청남우노프라자)) | 철근콘크리트조 | 222.7㎡ (67.4평) | 토지·건물 일괄평가 | - 2026. 3. 18.자 청남우노프라자가 제출한 참고자료에는 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분의 7,040,452원 미납관리비가 있다고 하여 입찰시 확인 요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,673㎡ (1111.1평) 건물: 222.7㎡ (67.4평) | 191,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 내 제4층 제401호외 4개호로서, (사용승인일 : 2004년 04월 09일) 외벽 : 드라이비트, 법랑판넬 및 페어글라스 복층유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임. 기호1~5는 근린생활시설로 이용 중임. 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음. 본건 소재 부지는 3필 일단의 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임. 본건 소재 부지 서측으로 중로변의 포장도로에 접함. -기호(1) : 제3종일반주거지역(19
본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '내서공설운동장' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
- 2026. 3. 18.자 청남우노프라자가 제출한 참고자료에는 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분의 7,040,452원 미납관리비가 있다고 하여 입찰시 확인 요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO(상호:도깨비 공유창고) 대항력 없음 | 점포 / 본건 전부 | 전입: 2023-11-10 확정: 2023-11-10 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 본건전부 | 전입: 2023-11-10 확정: 2023-11-10 배당: 2025-12-01 | 보: 1,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1,000만원 월: 1,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04-27 | 근저당권 | 제OOOOOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,599,942,791원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 2026. 3. 18.자 청남우노프라자가 제출한 참고자료에는 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분의 7,040,452원 미납관리비가 있다고 하여 입찰시 확인 요함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 장OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 장OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려로 41 | 대지면적 | 3,673㎡ (1111.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 222.7㎡ (67.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.1% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산회원구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려로 41 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,662만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,662만원 |
| 최근 3개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,471만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,471만원 |
| 최근 6개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,280만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,280만원 |
| 최근 12개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,089만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,089만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,605만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,440만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,080만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,224만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,420만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,144만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경20568 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려천서로 57 | 2026.06.04 | 3억 8,200만원 | 1억 3,120만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경20817 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계본동로 10 | 2026.06.18 | 2억 4,600만원 | 9,200만원 | 37.4% | 매각 |
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