2025타경15839
유찰 3회제시외건물포함2026.12.08 (경매법정)||
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| 소재지 | 충청남도 예산군 덕산면 293-4 | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 제시외 건물 ㉠,㉡ 매각 제외 - 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환, 일부 건축 잔재물이 있어 원상복구 필요함-첨부된 사실조회 회신 참조) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 657,932,000원 | 최저가격 | (24%)157,969,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)15,796,900원 | 청구금액 | 403,168,220원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.16 | (49%)322,386,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.21 | (34%)225,670,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.25 | (24%)157,969,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.12.08 | (24%)157,969,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 예산군 덕산면 293-4 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 예산군 덕산면 293-4 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 제시외 건물 ㉠,㉡ 매각 제외 - 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환, 일부 건축 잔재물이 있어 원상복구 필요함-첨부된 사실조회 회신 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 657,932,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
- - - - - - - -
[참고사항]
- 제시외 건물 ㉠,㉡ 매각 제외 - 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환, 일부 건축 잔재물이 있어 원상복구 필요함-첨부된 사실조회 회신 참조)
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-12-09|배당요구종기일 : 2025.09.23
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.12.9.근저당|청구/채권금액 : 403,168,220원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2022-01-19 | 소유권이전 | 한OO | 600,000,000원 | 매매 거래가액:600,000,000원 | 2022.01.19 갑(7) 소유권이전 한OO 매매 거래가액:600,000,000원 |
| 0 | 2022-01-19 | 소유권이전 | 한OO | 600,000,000원 | 매매 거래가액:600,000,000원 | 2022.01.19 갑(7) 소유권이전 한OO 매매 거래가액:600,000,000원 |
| 1 | 2022-01-19 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2022-12-09 | 근저당권설정 | 유성새마을금고 | 480,000,000원 | 말소기준등기 | 2022.12.09 을(9) 근저당권설정 유성새마을금고 480,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2022-12-09 | 근저당권설정 | 유성새마을금고 | 480,000,000원 | 말소기준등기 | 2022.12.09 을(9) 근저당권설정 유성새마을금고 480,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2022-12-09 | 근저당권 | 유OO | 480,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-12-09 | 지상권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-04-12 | 가압류 | 조OO | 228,500,000원 | 2023카단200992 | 2023.04.12 갑(8) 가압류 조OO 228,500,000 2023카단200992 소멸 |
| 2 | 2023-04-12 | 가압류 | 조OO | 228,500,000원 | 2023카단200992 | 2023.04.12 갑(8) 가압류 조OO 228,500,000 2023카단200992 소멸 |
| 4 | 2023-04-12 | 가압류 | 조OO | 228,500,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2024-08-27 | 근저당권설정 | 이OO | 55,000,000원 | 말소 | 2024.08.27 을(11) 근저당권설정 이OO 55,000,000 소멸 |
| 3 | 2024-08-27 | 근저당권설정 | 이OO | 55,000,000원 | 말소 | 2024.08.27 을(11) 근저당권설정 이OO 55,000,000 소멸 |
| 5 | 2024-08-27 | 근저당권 | 이OO | 55,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-18 | 가압류 | 신용보증기금 | 135,000,000원 | 2025카단3141 | 2025.02.18 갑(9) 가압류 신용보증기금 135,000,000 2025카단3141 소멸 |
| 4 | 2025-02-18 | 가압류 | 신용보증기금 | 135,000,000원 | 2025카단3141 | 2025.02.18 갑(9) 가압류 신용보증기금 135,000,000 2025카단3141 소멸 |
| 6 | 2025-02-18 | 가압류 | 신OO | 135,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-07-02 | 압류 | 홍성세무서장 | 2,025,070,210원 | 말소 | 2025.07.02 갑(10) 압류 홍성세무서장 소멸 |
| 7 | 2025-07-02 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-07-07 | 임의경매 | 유성새마을금고 | 403,168,220원 | 2025타경15839 | 2025.07.07 갑(11) 임의경매 유성새마을금고 청구금액 403,168,220 2025타경15839 소멸 |
| 6 | 2025-07-07 | 임의경매 | 유성새마을금고 | 403,168,220원 | 2025타경15839 | 2025.07.07 갑(11) 임의경매 유성새마을금고 청구금액 403,168,220 2025타경15839 소멸 |
| 8 | 2025-07-07 | 임의경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-08-26 | 근저당권설정 | 청양군산림조합 | 42,000,000원 | 말소 | 2025.08.26 을(12) 근저당권설정 청양군산림조합 42,000,000 소멸 |
| 7 | 2025-08-26 | 근저당권설정 | 청양군산림조합 | 42,000,000원 | 말소 | 2025.08.26 을(12) 근저당권설정 청양군산림조합 42,000,000 소멸 |
| 9 | 2025-08-26 | 근저당권 | 청OO | 42,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-09-15 | 가압류 | 제OO | 39,684,958원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-09-15 | 가압류 | 제이비우리캐피탈(주) | 39,684,958원 | 2025카단3306 | 2025.09.15 갑(12) 가압류 제이비우리캐피탈(주) 39,684,958 2025카단3306 소멸 |
| 8 | 2025-09-15 | 가압류 | 제이비우리캐피탈(주) | 39,684,958원 | 2025카단3306 | 2025.09.15 갑(12) 가압류 제이비우리캐피탈(주) 39,684,958 2025카단3306 소멸 |
| 11 | 2025-10-16 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
- 제시외 건물 ㉠,㉡ 매각 제외 - 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환, 일부 건축 잔재물이 있어 원상복구 필요함-첨부된 사실조회 회신 참조)
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 예산군 덕산면 293-4 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 예산군 관할 등기소 (홍성지원) | 홍성지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 예산군세무서 | 예산군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 덕산면 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 예산군 덕산면 293-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 5,793만원 | 5억 3,950만원 | 82% | 6.2명 | 5억 3,950만원 |
| 최근 3개월 | 6억 5,793만원 | 5억 3,292만원 | 81% | 5.8명 | 5억 3,292만원 |
| 최근 6개월 | 6억 5,793만원 | 5억 2,634만원 | 80% | 5.4명 | 5억 2,634만원 |
| 최근 12개월 | 6억 5,793만원 | 5억 1,976만원 | 79% | 5.1명 | 5억 1,976만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5억 2,200만원
최저매각가 대비 +6,144만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수26.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수41.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수39.605점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 28건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 5,796만원
- 예상 대출액
- 7,898만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,872만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 7,060만원
- 예상 대출액
- 1억 236만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,811만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 8,324만원
- 예상 대출액
- 1억 1,910만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,415만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 28건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 24장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 28건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 47.94%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경15982 | 토지·임야 | 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 59-1 | 2026.07.28 | 7억 7,884만원 | 4억 10만원 | 51.4% | 매각 |
| 2025타경1268 | 토지·임야 | 충청남도 예산군 덕산면 사동리 425 | 2026.09.15 | 6억 522만원 | 2억 2,090만원 | 36.5% | 매각 |
| 2025타경1165 | 토지·임야 | 충청남도 예산군 덕산면 온천단지1로 31 | 2026.05.19 | 10억 4,843만원 | 5억 7,900만원 | 55.2% | 매각 |
| 2025타경15638 | 토지·임야 | 충청남도 예산군 삽교읍 송산리 80-7 | 2026.07.21 | 10억 6,394만원 | 3억 9,500만원 | 37.1% | 매각 |
| 2025타경15847 | 토지·임야 | 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 528-3 | 2026.06.02 | 6,906만원 | 4,321만원 | 62.6% | 매각 |
| 2024타경88 | 토지·임야 | 충청남도 예산군 덕산면 372 | 2026.10.13 | 3억 2,976만원 | 1억 8,167만원 | 55.1% | 매각 |
| 2025타경16008 | 토지·임야 | 충청남도 예산군 삽교읍 창정리 309-83 | 2026.09.15 | 6,235만원 | 2,350만원 | 37.7% | 매각 |
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