2025타경15804
유찰 2회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.17 (경매법정)||
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| 소재지 | 충청남도 보령시 청소면 산149 [도로명] [토지 임야 13785㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 별도 확인이 필요함 - 공부상 "임야"이나 현황 "일부도로"로 사용중 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 303,270,000원 | 최저가격 | (24%)72,815,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,281,500원 | 청구금액 | 231,123,391원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.04 | (49%)148,602,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.08 | (34%)104,021,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.13 | (24%)72,815,000원 | 진행 |
| 5회 | 2026.11.17 | (24%)72,815,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (22장)
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| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 보령시 청소면 산149 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 보령시 청소면 산149 ([토지 임야 13785㎡]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 별도 확인이 필요함 - 공부상 "임야"이나 현황 "일부도로"로 사용중 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 303,270,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 충청남도 보령시 청소면 장곡리 소재 '장곡1리 회관' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 부정형의 완경사지로서 현황 '자연림 등(일부 도로)'로 이용 중임. 본건 동측으로 본건 일부를 통과하는 폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함. 토지이용계획확인서상 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건은 공부상 지목 임야이나 현황 일부 도로로 이용 중임. 임대관계는 미상이며, 기타 참고사항
[참고사항]
- 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 별도 확인이 필요함 - 공부상 "임야"이나 현황 "일부도로"로 사용중
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-11-10|배당요구종기일 : 2025.09.22
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021.11.10. 근저당|청구/채권금액 : 231,123,391원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2021-11-10 | 소유권이전 | 안OO | 202,111,104원 | 대물변제 | 2021.11.10 갑(4) 소유권이전 안OO 대물변제 |
| 1 | 2021-11-10 | 근저당권설정 | 거OO | 239,200,000원 | 말소기준등기 | 2021.11.10 을(1) 근저당권설정 거문도수협 239,200,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2021-11-10 | 근저당권설정 | 거OO | 239,200,000원 | 말소기준등기 | 2021.11.10 을(1) 근저당권설정 거문도수협 239,200,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2022-06-03 | 가압류 | 중소기업은행 | 101,174,786원 | 2022카단810350 | 2022.06.03 갑(5) 가압류 중소기업은행 101,174,786 2022카단810350 소멸 |
| 2 | 2022-06-03 | 가압류 | 중소기업은행 | 101,174,786원 | 2022카단810350 | 2022.06.03 갑(5) 가압류 중소기업은행 101,174,786 2022카단810350 소멸 |
| 3 | 2022-09-19 | 가압류 | 롯데카드(주) | 22,057,228원 | 2022카단53639 | 2022.09.19 갑(6) 가압류 롯데카드(주) 22,057,228 2022카단53639 소멸 |
| 3 | 2022-09-19 | 가압류 | 롯데카드(주) | 22,057,228원 | 2022카단53639 | 2022.09.19 갑(6) 가압류 롯데카드(주) 22,057,228 2022카단53639 소멸 |
| 4 | 2022-11-07 | 가압류 | 하나카드(주) | 10,439,708원 | 2022카단1557 | 2022.11.07 갑(7) 가압류 하나카드(주) 10,439,708 2022카단1557 소멸 |
| 4 | 2022-11-07 | 가압류 | 하나카드(주) | 10,439,708원 | 2022카단1557 | 2022.11.07 갑(7) 가압류 하나카드(주) 10,439,708 2022카단1557 소멸 |
| 5 | 2022-11-11 | 가압류 | (주)케이비국민카드 | 24,306,705원 | 2022카단1586 | 2022.11.11 갑(8) 가압류 (주)케이비국민카드 24,306,705 2022카단1586 소멸 |
| 5 | 2022-11-11 | 가압류 | (주)케이비국민카드 | 24,306,705원 | 2022카단1586 | 2022.11.11 갑(8) 가압류 (주)케이비국민카드 24,306,705 2022카단1586 소멸 |
| 6 | 2022-12-13 | 가압류 | 비엔케이캐피탈(주) | 49,319,051원 | 2022카단55037 | 2022.12.13 갑(9) 가압류 비엔케이캐피탈(주) 49,319,051 2022카단55037 소멸 |
| 6 | 2022-12-13 | 가압류 | 비엔케이캐피탈(주) | 49,319,051원 | 2022카단55037 | 2022.12.13 갑(9) 가압류 비엔케이캐피탈(주) 49,319,051 2022카단55037 소멸 |
| 7 | 2023-03-06 | 압류 | 대덕구(대전광역시) | 2,023,030,610원 | 말소 | 2023.03.06 갑(10) 압류 대덕구(대전광역시) 소멸 |
| 8 | 2023-03-28 | 압류 | 서광주세무서장 | 2,023,032,811원 | 말소 | 2023.03.28 갑(11) 압류 서광주세무서장 소멸 |
| 9 | 2023-05-25 | 압류 | 분당세무서장 | 2,023,052,512원 | 말소 | 2023.05.25 갑(12) 압류 분당세무서장 소멸 |
| 10 | 2024-12-24 | 압류 | 서구(광주광역시) | 2,024,122,413원 | 말소 | 2024.12.24 갑(13) 압류 서구(광주광역시) 소멸 |
| 11 | 2024-12-30 | 압류 | 대전세무서장 | 2,024,123,014원 | 말소 | 2024.12.30 갑(14) 압류 대전세무서장 소멸 |
| 12 | 2025-06-25 | 임의경매 | 거OO | 231,123,391원 | 2025타경15804 | 2025.06.25 갑(15) 임의경매 거문도수협 청구금액 231,123,391 2025타경15804 소멸 |
| 12 | 2025-06-25 | 임의경매 | 거OO | 231,123,391원 | 2025타경15804 | 2025.06.25 갑(15) 임의경매 거문도수협 청구금액 231,123,391 2025타경15804 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
- 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 별도 확인이 필요함 - 공부상 "임야"이나 현황 "일부도로"로 사용중
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 보령시 청소면 산149 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 보령시 관할 등기소 (홍성지원) | 홍성지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 보령시세무서 | 보령시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 청소면 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 보령시 청소면 산149 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 327만원 | 2억 4,868만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,868만원 |
| 최근 3개월 | 3억 327만원 | 2억 4,564만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,564만원 |
| 최근 6개월 | 3억 327만원 | 2억 4,261만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,261만원 |
| 최근 12개월 | 3억 327만원 | 2억 3,958만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,958만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2,295만원
최저매각가 대비 +270만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수15.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수43.975점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 37점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 20건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7,281만원
- 예상 대출액
- 3,640만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,520만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
7,864만원
- 예상 대출액
- 4,718만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,032만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
8,446만원
- 예상 대출액
- 5,490만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,849만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 20건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 43장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 20건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 68.4%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경15897 | 토지·임야 | 충청남도 보령시 청소면 장곡리 32 | 2026.08.04 | 3,277만원 | 1,610만원 | 49.1% | 매각 |
| 2025타경733 | 토지·임야 | 충청남도 보령시 천북면 1021-14 | 2026.05.19 | 7억 897만원 | 6억원 | 84.6% | 진행중 |
| 2025타경733 | 토지·임야 | 충청남도 보령시 천북면 1021-13 | 2026.05.19 | 7억 897만원 | 6억원 | 84.6% | 진행중 |
| 2025타경733 | 토지·임야 | 충청남도 보령시 천북면 1021-12 | 2026.05.19 | 7억 897만원 | 6억원 | 84.6% | 진행중 |
| 2025타경733 | 토지·임야 | 충청남도 보령시 천북면 1021-6 | 2026.05.19 | 7억 897만원 | 6억원 | 84.6% | 유찰 |
| 2025타경15857 | 토지·임야 | 충청남도 보령시 천북면 낙동리 1413-7 | 2026.08.04 | 4,603만원 | 2,502만원 | 54.3% | 매각 |
| 2025타경15975 | 토지·임야 | 충청남도 보령시 주교면 주교리 79-5 | 2026.10.20 | 3,260만원 | 1,200만원 | 36.8% | 진행중 |
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