2025타경480
유찰 1회제시외건물포함2026.11.02 (경매법정(101호))||
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| 소재지 | 전라남도 목포시 동명로86번길 21-1 (산정동) [도로명] 전라남도 목포시 동명로86번길 21-1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 177.9㎡ (53.8평) | 건물면적 | 89.16㎡ (27.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 139,663,020원 | 최저가격 | (45%)62,569,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,256,900원 | 청구금액 | 28,560,710원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.27 | (100%)139,663,020원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.15 | (70%)97,764,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.07.27 | (70%)97,764,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.14 | (56%)78,211,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.02 | (45%)62,569,000원 | 진행 |
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물건 사진 (18장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 목포시 동명로86번길 21-1 (산정동) | 대 (제1종일반주거지역) | 177.9㎡ (53.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 186,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 목포시 동명로86번길 21-1 (산정동) (전라남도 목포시 동명로86번길 21-1) | 벽돌조 · 지상2층 | 89.16㎡ (27.0평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 177.9㎡ (53.8평) 건물: 89.16㎡ (27.0평) | 139,663,020원 | |||
[공부와의 차이]
시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일: 1991.4.26)로 외벽: 치장벽돌쌓기, 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창임. 단독주택임. 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 시설되어 있음. 건물외부에 데크설비 및 차양(어닝), 계단(콘크리트조, 2층과 옥상 통행용)이 시설되어 있으며, 별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물이 소재함. 없 음. 본건물 1층에는 소유자가 거주하고, 2층은 임대중인 것으로 탐문됨.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 "연동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 등으로 형성된 기존주택지대로 주거환경 보통임. 본건은 차량접근 용이하며 일반적인 교통여건 보통임. 자루형의 평탄한 단독주택부지임. 남측으로 노폭 약 8미터 도로에 접함. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임. 없 음. 없 음. 없 음.
[참고사항]
-일괄매각. 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2020-05-29|배당요구종기일 : 2025.12.01
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2020.5.29.근저당권|청구/채권금액 : 28,560,710원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-05-29 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-05-29 | 근저당권 | 목OO | 65,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-11-18 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 23,364,294원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-11 | 가압류 | 한OO | 14,965,187원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-12 | 가압류 | 서OO | 13,745,619원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-29 | 임의경매 | 목OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 목포시 동명로86번길 21-1 (산정동) | 대지면적 | 177.9㎡ (53.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 89.16㎡ (27.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 50.1% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 목포시 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 목포시세무서 | 목포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동명로86번길 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 목포시 동명로86번길 21-1 (산정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,966만원 | 1억 1,452만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,452만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,966만원 | 1억 1,312만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,312만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,966만원 | 1억 1,173만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,173만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,966만원 | 1억 1,033만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,033만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 678만원
최저매각가 대비 +902만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수15.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수71.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.115점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R1기본 검토 가능
위험도 점수: 10점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
6,256만원
- 예상 대출액
- 3,128만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,997만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
6,757만원
- 예상 대출액
- 4,054만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,577만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
7,258만원
- 예상 대출액
- 4,717만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,420만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 50.48%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50858 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 산정로 92-1 (산정동) | 2026.04.27 | 1억 8,512만원 | 7,312만원 | 39.5% | 매각 |
| 2025타경307 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 삼학로267번길 29 (용해동) | 2026.07.13 | 2억 452만원 | 7,410만원 | 36.2% | 매각 |
| 2025타경52 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 용당로170번길 12-10 (용당동) | 2026.11.30 | 5,532만원 | 2,520만원 | 45.5% | 진행중 |
| 2025타경52 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 용당로170번길 12-10 (용당동) | 2026.07.13 | 5,532만원 | 2,211만원 | 40% | 매각 |
| 2025타경51308 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 삼학로 58-5 (동명동) | 2026.07.27 | 2,479만원 | 1,150만원 | 46.4% | 매각 |
| 2025타경51242 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 삼일로28번길 17 (호남동) | 2026.05.18 | 1,950만원 | 1,200만원 | 61.5% | 매각 |
| 2025타경326 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 삼일로 6 (남교동) | 2026.10.19 | 1억 3,494만원 | 3,800만원 | 28.2% | 매각 |
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