2025타경1425
유찰 4회| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 내도동 488 | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 목록3 지상에 소재한 철구조물 매각 제외 - 일괄매각 - 목록3. 지상에 소재한 철구조물 매각 제외 - 목록1. 인접 토지(제주시 내도동 489-1) 지상에 있는 건물이 본 건 토지를 침범한 것으로 보여지나 자세한 사항은 지적측량을 요함. - 목록1.은 일부, 목록4.는 전체가 계획도로임 |
| 토지면적 | 400㎡ (121.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,733,138,000원 | 최저가격 | (24%)656,227,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)65,622,700원 | 청구금액 | 1,971,779,544원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.09 | (49%)1,339,238,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.21 | (34%)937,467,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.25 | (24%)656,227,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.11.10 | (24%)656,227,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 내도동 488 | 대 (제1종일반주거지역) | 400㎡ (121.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 506,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 내도동 488 | 대지,임야,전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 목록3 지상에 소재한 철구조물 매각 제외 - 일괄매각 - 목록3. 지상에 소재한 철구조물 매각 제외 - 목록1. 인접 토지(제주시 내도동 489-1) 지상에 있는 건물이 본 건 토지를 침범한 것으로 보여지나 자세한 사항은 지적측량을 요함. - 목록1.은 일부, 목록4.는 전체가 계획도로임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 400㎡ (121.0평) 건물: - | 2,733,138,000원 | |||
제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 '외도초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 일대는 단독주택, 근린생활시설 및 전 등이 혼재합니다. 대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 일주도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다. 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 기호(1)은 주거나지, 기호(2~4)는 전입니다. 연접한 토지로 기호(1) 북측으로 폭 약 4~5m의 아스콘포장도로에 접합니다. 기호(1): 제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)입니다. 기호(2, 3): 제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)입니다. 기호(4): 제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하
일괄매각, 목록3 지상에 소재한 철구조물 매각 제외 - 일괄매각 - 목록3. 지상에 소재한 철구조물 매각 제외 - 목록1. 인접 토지(제주시 내도동 489-1) 지상에 있는 건물이 본 건 토지를 침범한 것으로 보여지나 자세한 사항은 지적측량을 요함. - 목록1.은 일부, 목록4.는 전체가 계획도로임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2016-01-04 | 소유권이전 | 배OO | 201,601,044원 | 매매 | 2016.01.04 갑(4) 소유권이전 배OO 매매 |
| 1 | 2016-01-04 | 소유권 | 배OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2019-06-27 | 근저당권설정 | 제주감귤농협 | 1,980,000,000원 | 말소기준등기 | 2019.06.27 을(20) 근저당권설정 제주감귤농협 1,980,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2019-06-27 | 근저당권설정 | 제주감귤농협 | 1,980,000,000원 | 말소기준등기 | 2019.06.27 을(20) 근저당권설정 제주감귤농협 1,980,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2019-06-27 | 근저당권 | 제OO | 1,980,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2019-06-27 | 지상권 | 제OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-03-23 | 근저당권설정 | 제주감귤농협 | 240,000,000원 | 말소 | 2021.03.23 을(22) 근저당권설정 제주감귤농협 240,000,000 소멸 |
| 2 | 2021-03-23 | 근저당권설정 | 제주감귤농협 | 240,000,000원 | 말소 | 2021.03.23 을(22) 근저당권설정 제주감귤농협 240,000,000 소멸 |
| 4 | 2021-03-23 | 근저당권 | 제OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2025-06-19 | 임의경매 | 제주감귤농협 | 1,971,779,544원 | 2025타경1425 | 2025.06.19 갑(6) 임의경매 제주감귤농협 청구금액 1,971,779,544 2025타경1425 소멸 |
| 3 | 2025-06-19 | 임의경매 | 제주감귤농협 | 1,971,779,544원 | 2025타경1425 | 2025.06.19 갑(6) 임의경매 제주감귤농협 청구금액 1,971,779,544 2025타경1425 소멸 |
| 5 | 2025-06-19 | 임의경매 | 제OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 목록3 지상에 소재한 철구조물 매각 제외 - 일괄매각 - 목록3. 지상에 소재한 철구조물 매각 제외 - 목록1. 인접 토지(제주시 내도동 489-1) 지상에 있는 건물이 본 건 토지를 침범한 것으로 보여지나 자세한 사항은 지적측량을 요함. - 목록1.은 일부, 목록4.는 전체가 계획도로임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 내도동 488 | 대지면적 | 400㎡ (121.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지,임야,전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 내도동 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 내도동 488 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 27억 3,313만원 | 22억 4,117만원 | 82% | 6.2명 | 22억 4,117만원 |
| 최근 3개월 | 27억 3,313만원 | 22억 1,384만원 | 81% | 5.8명 | 22억 1,384만원 |
| 최근 6개월 | 27억 3,313만원 | 21억 8,651만원 | 80% | 5.4명 | 21억 8,651만원 |
| 최근 12개월 | 27억 3,313만원 | 21억 5,917만원 | 79% | 5.1명 | 21억 5,917만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 2,811만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,333만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 2,523만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 9,928만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 9,479만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,280만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 12건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 33장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1092 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 2230 | 2026.07.14 | 14억 8,679만원 | 6억 7,100만원 | 45.1% | 매각 |
| 2025타경7805 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 1132-2 | 2026.04.21 | 13억 3,341만원 | 7억 1,110만원 | 53.3% | 매각 |
| 2025타경8035 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 2045 | 2026.08.11 | 9억 2,829만원 | 4억 6,010만원 | 49.6% | 매각 |
| 2025타경1188 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2143-1 | 2026.09.15 | 4억 5,922만원 | 1억 10만원 | 21.8% | 매각 |
| 2024타경22841 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 3353-1 | 2026.07.14 | 14억 175만원 | 5억 1,000만원 | 36.4% | 매각 |
| 2024타경30750 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2534 | 2026.02.10 | 1억 596만원 | 2,888만원 | 27.3% | 매각 |
| 2025타경6020 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 항몽로 279 | 2026.07.07 | 14억 8,976만원 | 8억 1,990만원 | 55% | 매각 |
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