2025타경71706
유찰 8회대지권미등기| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 838-8 [도로명] 강원특별자치도 철원군 금학로187번길 16-20 (금학아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각(대지권 미등기이나 목록 2 토지가 매각목적물 및 평가에 포함됨) |
| 토지면적 | 3,665㎡ (1108.7평) | 건물면적 | 84.73㎡ (25.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 78,000,000원 | 최저가격 | (4%)3,148,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)314,800원 | 청구금액 | 212,277,077원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.08.06 | (12%)9,177,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.10 | (8%)6,424,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.15 | (6%)4,497,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.19 | (4%)3,148,000원 | 진행 |
물건 사진 (25장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 838-8 | 대 (제2종일반주거지역) | 3,665㎡ (1108.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 155,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 838-8 (강원특별자치도 철원군 금학로187번길 16-20 (금학아파트)) | 철근콘크리트조 | 84.73㎡ (25.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각(대지권 미등기이나 목록 2 토지가 매각목적물 및 평가에 포함됨) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,665㎡ (1108.7평) 건물: 84.73㎡ (25.6평) | 78,000,000원 | |||
철근콘크리트조 스라브지붕 5층건중 제4층 제비401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시창호임. 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 등)로 이용중임. 위생·급배수설비, 전기설비 등이 되어있음. 인접토지와 등고평탄한 장방형 토지로 아파트 건부지로 이용중임. 아파트단지내 도로와 외곽공도가 연계되어 있음. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2018-08-29)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구 역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-06-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-06-15)<교육환
본건은 강원도특별자치도 철원군 동송읍 이평리 소재 '동송초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임 . 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.
일괄매각(대지권 미등기이나 목록 2 토지가 매각목적물 및 평가에 포함됨)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-09-04 확정: 2023-09-04 배당: 2025-04-04 | 보: 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 방OO 대항력 있음 | 401호전부 | 전입: 2023-09-04 확정: 2023-09-04 배당: 2025-04-04 | 보: 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 방OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-09-04 확정: 2023-09-04 배당: 2025-04-04 | 보: 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 방OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 1억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2002-12-05 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-04-19 | 가압류 | 유OO | 205,079,463원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-06-05 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-06 | 강제경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각(대지권 미등기이나 목록 2 토지가 매각목적물 및 평가에 포함됨)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 838-8 | 대지면적 | 3,665㎡ (1108.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.73㎡ (25.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.3% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 철원군 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 강원특별자치도 관할 지방국세청 | 강원특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 철원군세무서 | 철원군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동송읍 행정복지센터(주민센터) | 강원특별자치도 철원군 동송읍 838-8 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,800만원 | 6,396만원 | 82% | 6.2명 | 6,396만원 |
| 최근 3개월 | 7,800만원 | 6,318만원 | 81% | 5.8명 | 6,318만원 |
| 최근 6개월 | 7,800만원 | 6,240만원 | 80% | 5.4명 | 6,240만원 |
| 최근 12개월 | 7,800만원 | 6,162만원 | 79% | 5.1명 | 6,162만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 157만원
- 필요 현금(실투자)
- 960만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 203만원
- 필요 현금(실투자)
- 939만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 237만원
- 필요 현금(실투자)
- 931만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 33장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.0% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
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