2024타경83186
유찰 4회| 소재지 | 경기도 남양주시 진건읍 42 | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환) 일괄매각 목록 1 및 3 지상에 분묘 10기가 소재하며 분묘기지권 성립여부 불분명하고, 분묘로 인하여 제한받는 경우 목록 1의 토지가격은 128,000,000원, 목록 3의 토지가격은 274,366,000원임 목록 2 지상 경계상에 철거 및 이동이 용이한 울타리 등이 소재하나 정확한 지적 경계 등에 대한 확인은 측량을 요함 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환) |
| 토지면적 | 986㎡ (298.3평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 556,128,000원 | 최저가격 | (24%)133,526,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)13,352,600원 | 청구금액 | 230,224,638원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.03.04 | (49%)272,503,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.04.08 | (34%)190,752,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.05.13 | (24%)133,526,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.11.11 | (24%)133,526,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 진건읍 42 | 목장용지 (자연녹지지역) | 986㎡ (298.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 437,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 진건읍 42 | 일반철골구조 · (동물및식물관련시설) | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환) 일괄매각 목록 1 및 3 지상에 분묘 10기가 소재하며 분묘기지권 성립여부 불분명하고, 분묘로 인하여 제한받는 경우 목록 1의 토지가격은 128,000,000원, 목록 3의 토지가격은 274,366,000원임 목록 2 지상 경계상에 철거 및 이동이 용이한 울타리 등이 소재하나 정확한 지적 경계 등에 대한 확인은 측량을 요함 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 986㎡ (298.3평) 건물: - | 556,128,000원 | |||
본건은 경기도 남양주시 진건읍 배양리 소재 "배양저수지" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량 진출입이 어려우며, 본건 근거리에 노선버스정류장이 소재하나 운행빈도 및 위치 등 제반 대중 교통상황은 다소 불편시 됨. 본건 공히 인접 통행로 대비 완경사의 부정형 토지로 현황 일부 전 및 묵전으로 이용 중임. 본건 공히 지적도 상 지목 "도로"에 접하지 않으며 인접필지(지목 "구거")를 통하여 진출입 이 가능함. 본건 공히 자연녹지지역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-13 재지정_경기도 공고 제2024-329호)임. - 임대관계 미상임. - 기타참고사항 : 본건 기호(1,3) 지상위 분묘 10기가 소재하니 경매 참여시 유의하시기 바람.
일괄매각 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환) 일괄매각 목록 1 및 3 지상에 분묘 10기가 소재하며 분묘기지권 성립여부 불분명하고, 분묘로 인하여 제한받는 경우 목록 1의 토지가격은 128,000,000원, 목록 3의 토지가격은 274,366,000원임 목록 2 지상 경계상에 철거 및 이동이 용이한 울타리 등이 소재하나 정확한 지적 경계 등에 대한 확인은 측량을 요함 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1989-07-18 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2008-09-05 | 근저당권 | 진OO | 104,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-04-12 | 가압류 | 한OO | 156,095,733원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-30 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환) 일괄매각 목록 1 및 3 지상에 분묘 10기가 소재하며 분묘기지권 성립여부 불분명하고, 분묘로 인하여 제한받는 경우 목록 1의 토지가격은 128,000,000원, 목록 3의 토지가격은 274,366,000원임 목록 2 지상 경계상에 철거 및 이동이 용이한 울타리 등이 소재하나 정확한 지적 경계 등에 대한 확인은 측량을 요함 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 진건읍 42 | 대지면적 | 1,683㎡ (509.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 794.87㎡ (240.4평) | 건축면적 | 794.87㎡ (240.4평) | 건폐율 / 용적률 | 47.2% / 47.2% |
| 주용도 | 동물및식물관련시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2003-05-07 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진건읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 진건읍 42 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 5,612만원 | 4억 5,602만원 | 82% | 6.2명 | 4억 5,602만원 |
| 최근 3개월 | 5억 5,612만원 | 4억 5,046만원 | 81% | 5.8명 | 4억 5,046만원 |
| 최근 6개월 | 5억 5,612만원 | 4억 4,490만원 | 80% | 5.4명 | 4억 4,490만원 |
| 최근 12개월 | 5억 5,612만원 | 4억 3,934만원 | 79% | 5.1명 | 4억 3,934만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,676만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,623만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,652만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,726만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 67만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,391만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 46장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경71738 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 진건읍 용정리 699-4 | 2026.11.17 | 1,808만원 | 900만원 | 49.8% | 진행중 |
| 2024타경5742 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 진건읍 송능리 산11-1 | 2026.05.07 | 3억 256만원 | 6,100만원 | 20.2% | 매각 |
| 2025타경71660 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 경강로282번길 1-36 (삼패동) | 2026.05.12 | 8억 100만원 | 5억 959만원 | 63.6% | 매각 |
| 2025타경71779 | 토지·임야 | 경기도 구리시 동구릉로431번길 43 (사노동) | 2026.06.24 | 18억 8,095만원 | 13억 7,500만원 | 73.1% | 매각 |
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