2025타경1387
유찰 3회| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 2681 [도로명] [토지 임야 7610㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 지상에 수목 등이 식재되어 있으나, 수종.수량.소유권 관계 등을 조사하기 곤란하여 평가 제외함 - 지상 대부분은 경작지로 이용 중이고, 일부 지상은 자연림 상태임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 540,310,000원 | 최저가격 | (24%)129,728,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,972,800원 | 청구금액 | 289,429,500원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.26 | (49%)264,752,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.07 | (34%)185,326,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.27 | (34%)185,326,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.12.01 | (24%)129,728,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 2681 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 2681 ([토지 임야 7610㎡]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 지상에 수목 등이 식재되어 있으나, 수종.수량.소유권 관계 등을 조사하기 곤란하여 평가 제외함 - 지상 대부분은 경작지로 이용 중이고, 일부 지상은 자연림 상태임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 540,310,000원 | |||
본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘대수산봉’ 남서측 근거리에 위치하며, 인근지역은 농경지, 자연림 및 토지임야 등이 혼재하는 지역임. (일련번호 1) 본건 인근까지 차량진출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임. (일련번호 1) 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 전 및 자연림임. (일련번호 1) 지적도상 맹지이나, 현황 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함. (일련번호 1) 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공항.비행장개발예정지역(2024-09-06)(국토교통부 제2024 -456호공항개발예정지역)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024 -456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(저촉)<제주특별자치
- 지상에 수목 등이 식재되어 있으나, 수종.수량.소유권 관계 등을 조사하기 곤란하여 평가 제외함 - 지상 대부분은 경작지로 이용 중이고, 일부 지상은 자연림 상태임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2023-12-28 | 소유권이전 | 농업회사법인(주)구룡영농 | - | 임의경매로 인한 매각, 2022타경6708 물번1 | 2023.12.28 갑(4) 소유권이전 농업회사법인(주)구룡영농 임의경매로 인한 매각, 2022타경6708 물번1 |
| 0 | 2023-12-28 | 소유권이전 | 농업회사법인(주)구룡영농 | - | 임의경매로 인한 매각, 2022타경6708 물번1 | 2023.12.28 갑(4) 소유권이전 농업회사법인(주)구룡영농 임의경매로 인한 매각, 2022타경6708 물번1 |
| 1 | 2023-12-28 | 소유권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2023-12-28 | 근저당권설정 | 월배새마을금고 | 337,200,000원 | 말소기준등기 | 2023.12.28 을(11) 근저당권설정 월배새마을금고 337,200,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2023-12-28 | 근저당권설정 | 월배새마을금고 | 337,200,000원 | 말소기준등기 | 2023.12.28 을(11) 근저당권설정 월배새마을금고 337,200,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2023-12-28 | 근저당권 | 월OO | 337,200,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-12-28 | 지상권 | 월OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-05 | 근저당권설정 | 오OO | 300,000,000원 | 말소 | 2024.01.05 을(13) 근저당권설정 오OO 300,000,000 소멸 |
| 2 | 2024-01-05 | 근저당권설정 | 오OO | 300,000,000원 | 말소 | 2024.01.05 을(13) 근저당권설정 오OO 300,000,000 소멸 |
| 4 | 2024-01-05 | 근저당권 | 오OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2025-06-05 | 임의경매 | 월배새마을금고 | 289,429,500원 | 2025타경1387 | 2025.06.05 갑(6) 임의경매 월배새마을금고 청구금액 289,429,500 2025타경1387 소멸 |
| 3 | 2025-06-05 | 임의경매 | 월배새마을금고 | 289,429,500원 | 2025타경1387 | 2025.06.05 갑(6) 임의경매 월배새마을금고 청구금액 289,429,500 2025타경1387 소멸 |
| 5 | 2025-06-05 | 임의경매 | 월OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 지상에 수목 등이 식재되어 있으나, 수종.수량.소유권 관계 등을 조사하기 곤란하여 평가 제외함 - 지상 대부분은 경작지로 이용 중이고, 일부 지상은 자연림 상태임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 2681 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성산읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 2681 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 4,031만원 | 4억 4,305만원 | 82% | 6.2명 | 4억 4,305만원 |
| 최근 3개월 | 5억 4,031만원 | 4억 3,765만원 | 81% | 5.8명 | 4억 3,765만원 |
| 최근 6개월 | 5억 4,031만원 | 4억 3,224만원 | 80% | 5.4명 | 4억 3,224만원 |
| 최근 12개월 | 5억 4,031만원 | 4억 2,684만원 | 79% | 5.1명 | 4억 2,684만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,486만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,429만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,406만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,558만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,781만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,232만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경7975 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1714-3 | 2026.08.04 | 17억 1,495만원 | 3억 5,276만원 | 20.6% | 매각 |
| 2025타경8086 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 서성일로 818-24 | 2026.07.14 | 8,622만원 | 3,000만원 | 34.8% | 매각 |
| 2025타경9064 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 서성일로1105번길 50-6 | 2026.09.22 | 17억 4,693만원 | 7억원 | 40.1% | 매각 |
| 2025타경7931 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 2003-1 | 2026.09.15 | 6억 1,807만원 | 1억 5,355만원 | 24.8% | 매각 |
| 2024타경10107 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 | 2026.11.03 | 37억 342만원 | 17억원 | 45.9% | 매각 |
| 2025타경8253 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신양로 4-27 | 2026.09.15 | 2억 3,317만원 | 8,111만원 | 34.8% | 매각 |
| 2025타경8253 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 826-4 | 2026.10.27 | 3억 530만원 | 7,700만원 | 25.2% | 매각 |
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