2024타경71202
유찰 9회재매각지분매각| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동) [도로명] 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동,센트럴파크그랑베르) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력", "가처분"] |
| 토지면적 | 1,992.8㎡ (602.8평) | 건물면적 | 23.22㎡ (7.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 108,000,000원 | 최저가격 | (4%)4,357,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)435,700원 | 청구금액 | 42,900,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.05.21 | (8%)8,894,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.07.02 | (6%)6,225,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.08.20 | (4%)4,357,000원 | 매각 |
| 11회 | 2026.11.12 | (4%)4,357,000원 | 진행 |
물건 사진 (28장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동) | 대 (중심상업지역) | 1,992.8㎡ (602.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,356,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동) (경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동,센트럴파크그랑베르)) | 철근콘크리트구조 | 23.22㎡ (7.0평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,992.8㎡ (602.8평) 건물: 23.22㎡ (7.0평) | 108,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상25층 중 제5층 제507호로서, (사용승인:2018.03.20) 외벽: 복합판넬붙임 및 벽돌붙임 마감 등. 내벽: 벽지도배 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 오피스텔로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음. 인접토지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 남측으로 노폭 약 70m의 도로와 접하나 본 건 차량 진입은 북동측 노폭 약 6m의 진입도로를 통함. 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시
본 건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "안산시청" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 공공청사, 대학병원 및 대규모 업무시설 등이 소재한 중심상가지대로서 제반 주위환경은 보통임. 본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 고잔역(지하철4호선,수인분당선)이 위치하는 바, 제반 교통상황은 보통임.
["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력", "가처분"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 있음 | 507호전부 | 전입: 2018-05-04 확정: 2018-05-04 배당: 2024-11-27 | 보: 4,290만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 있음 | 507호전부 | 전입: 2023-10-26 확정: 2023-10-06 배당: 2025-01-06 | 보: 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-10-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 3,790만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-08-04 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-05 | 임차권설정 | 강OO | 42,900,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-12-16 | 강제경매 | 강OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-12-24 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력", "가처분"]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동) | 대지면적 | 1,992.8㎡ (602.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 23.22㎡ (7.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.2% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2018-03-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안산시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안산시세무서 | 안산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 단원구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 800만원 | 8,856만원 | 82% | 6.2명 | 8,856만원 |
| 최근 3개월 | 1억 800만원 | 8,748만원 | 81% | 5.8명 | 8,748만원 |
| 최근 6개월 | 1억 800만원 | 8,640만원 | 80% | 5.4명 | 8,640만원 |
| 최근 12개월 | 1억 800만원 | 8,532만원 | 79% | 5.1명 | 8,532만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 217만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,022만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 282만원
- 필요 현금(실투자)
- 993만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 328만원
- 필요 현금(실투자)
- 982만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 45장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.0% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경71202 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동) | 2026.11.12 | 1억 800만원 | 1,110만원 | 10.3% | 진행중 |
| 2025타경51519 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동) | 2026.08.13 | 1억 500만원 | 7,920만원 | 75.4% | 매각 |
| 2025타경52530 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동) | 2026.05.28 | 1억 500만원 | 1억 36만원 | 95.6% | 매각 |
| 2025타경52580 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 고잔로 57-11 (고잔동) | 2026.08.18 | 1억 1,000만원 | 7,770만원 | 70.6% | 매각 |
| 2025타경53042 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 당곡로 27 (고잔동) | 2026.08.11 | 9,900만원 | 6,237만원 | 63% | 매각 |
| 2024타경70636 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 광덕4로 102 (고잔동) | 2026.06.25 | 1억원 | 5,912만원 | 59.1% | 매각 |
| 2025타경51697 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 당곡로 33 (고잔동) | 2026.08.26 | 3억 3,800만원 | 1억 6,700만원 | 49.4% | 진행중 |
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