2024타경4433
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 여주시 주내로 169-35 (연양동) [도로명] 경기도 여주시 주내로 169-35 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 노유자시설 | 접수/개시결정 | 2024.08.06 | 매각물건 | -일괄매각, 제시외 건물 포함 -미끄럼틀, 정자(현황조사서), 놀이시설은 평가 및 매각 제외 -토지의 인접지와 지적경계 불분명한바, 정확한 확인은 측량 요 -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
| 토지면적 | 2,377㎡ (719.0평) | 건물면적 | 10.56㎡ (3.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 변OO |
| 감정가격 | 1,444,880,700원 | 최저가격 | (24%)346,916,000원 | 채무자 | 변OO |
| 입찰보증금 | (10%)104,074,800원 | 낙찰가격 | 386,000,000원 | 채권자 | 여OOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.01 | (100%)1,444,880,700원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.06 | (70%)1,011,416,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.10 | (49%)707,991,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.15 | (34%)495,594,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.28 | (24%)346,916,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 여주시 주내로 169-35 (연양동) | 대 (계획관리지역) | 2,377㎡ (719.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 235,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 여주시 주내로 169-35 (연양동) (경기도 여주시 주내로 169-35) | 조적구조 | 10.56㎡ (3.2평) | 일괄평가 (대장연면적 606.72㎡) | -일괄매각, 제시외 건물 포함 -미끄럼틀, 정자(현황조사서), 놀이시설은 평가 및 매각 제외 -토지의 인접지와 지적경계 불분명한바, 정확한 확인은 측량 요 -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,377㎡ (719.0평) 건물: 10.56㎡ (3.2평) | 1,444,880,700원 | |||
본건은 경기도 여주시 매룡동 소재 "매룡사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 정류장까지의 거리, 운행빈도 등을 감안하여 대중교통상황은 다소 불편한 편임. 부정형 평지로 보육시설(어린이집)로 이용 중이나 현장조사시에는 폐업 또는 휴업 상태임. 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 해당사항 해당사항 ① 임대관계 미상임. ② 기 타 : 본건 토지의 인접지와의 지적경계가 불분명한 바, 인접지와의 지적경계 등에 대한
-일괄매각, 제시외 건물 포함 -미끄럼틀, 정자(현황조사서), 놀이시설은 평가 및 매각 제외 -토지의 인접지와 지적경계 불분명한바, 정확한 확인은 측량 요 -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 30%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-06-27 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-08-06 | 경매개시결정(신청채권) | 여OOOOOO | 756,515,630원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각, 제시외 건물 포함 -미끄럼틀, 정자(현황조사서), 놀이시설은 평가 및 매각 제외 -토지의 인접지와 지적경계 불분명한바, 정확한 확인은 측량 요 -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 30%
당사자 내역
| 채권자 | 여OOOOOO | 채무자 | 변OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 변OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 여주시 주내로 169-35 (연양동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 606.72㎡ (183.5평) | 건축면적 | 440.41㎡ (133.2평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 노유자시설 | 주구조 / 층수 | 조적구조 | 사용승인일자 | 1996-02-21 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여주시 관할 등기소 (여주지원) | 여주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여주시세무서 | 여주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 주내로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 여주시 주내로 169-35 (연양동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 4,488만원 | 11억 8,480만원 | 82% | 6.2명 | 11억 8,480만원 |
| 최근 3개월 | 14억 4,488만원 | 11억 7,035만원 | 81% | 5.8명 | 11억 7,035만원 |
| 최근 6개월 | 14억 4,488만원 | 11억 5,590만원 | 80% | 5.4명 | 11억 5,590만원 |
| 최근 12개월 | 14억 4,488만원 | 11억 4,145만원 | 79% | 5.1명 | 11억 4,145만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 7,345만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,527만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 2,480만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,198만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 6,157만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,327만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.